Сегодня мы с вами поговорим о действующих в настоящий момент Правилах застройки и и землепользования (ПЗЗ) города-курорта Геленджик, с которыми «связан» пока еще действующий генплан, принятый на курорте несколько лет назад. Я хочу обратить внимание жителей Геленджика на зонирование территории, представленное в ПЗЗ, касающееся земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Как вы уже догадались, эта информация неразрывно связана с новым проектом генплана Геленджика, вызвавшим недовольство у жителей курорта. Я хочу опровергнуть информацию о том, что «зона ИЖС», возвращение которой требуют жители 500-метровой зоны вдоль берега моря, может состоять ТОЛЬКО из частных жилых домов , что, по мнению вышестоящих лиц, препятствует развитию курорта мирового уровня.

Геленджик, генплан: о действующих ПЗЗ и зоне для ИЖС, 7 декабря 2021 года

Итак, Правила застройки и землепользования — это официальный документ, в котором «расшифровывается», что можно строить в той или иной зоне в населенных пунктах города-курорта Геленджик.

Действующие в настоящий момент ПЗЗ размещены на сайте администрации в разделе «Документ» — «Градостроительная деятельность» — «Правила землепользования и застройки».

В статье 16 главы 4 ПЗЗ «Подготовка и утверждение документации по планировке территории» указано, что:

Для целей регулирования застройки в соответствии с настоящими Правилами установлены следующие территориальные зоны:

• Ж-1. Зона малоэтажной жилой застройки сельского типа.
• Ж-2. Зона малоэтажной жилой застройки.
• Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки с возможностью строительства многоквартирных домов до 5 надземных этажей.
• Ж-4. Зона среднеэтажной жилой застройки с возможностью строительства многоквартирных домов до 5 надземных этажей.
• Ж-5. Зона малоэтажной жилой застройки с возможностью строительства малоэтажных многоквартирных домов.
• Ж-6. Зона перспективного развития.
• ОД. Зона общественно-деловой застройки.
• ОС. Зона размещения объектов социальной инфраструктуры.
• ПК. Производственно-коммерческая зона.
• ВТ. Зона воздушного транспорта.
• ИС. Зона инженерной инфраструктуры населенных пунктов.
• СХ-1. Зона сельскохозяйственного производства.
• КС. Зона курортного строительства.
• Р-1. Зона природных ландшафтов и неудобий.
• Р-2. Зона парков, имеющая природоохранное значение.
• Р-3. Зона скверов.
• Р-4. Зона пляжей и набережных.
• Р-5. Зона объектов физкультуры и спорта.
• Р-6. Зона гостиниц пансионного типа.
• С-1. Зона размещения объектов захоронения.
• С-2. Зона режимных объектов.
• СТ. Зона садово-дачных товариществ.
• ГЛ. Зона городских лесов.
• МТ. Зона морского транспорта.
• Р-4. Зона тематических парков.

Обратите внимание, что в ПЗЗ речь идет о ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ зонах, а не о функциональных зонах, как в генплане. Чем же они отличаются?

Функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования (в том числе генеральными планами городских округов, городских и сельских поселений) определены границы и функциональное назначение. Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит норм, обязывающих определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на её развитие (изменение) в будущем.

Нахождение земель, земельного участка в границах функциональной зоны не определяет их правовой режим, в то время как в границах территориальных зон градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Иными словами, территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку  правовой режим.

Чтобы было понятнее, вы можете заглянуть вот СЮДА и увидеть как в зависимости от функциональной зоны меняется перечень объектов, которые в ней можно строить (вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ)). Именно ВРИ и фиксируется в ПЗЗ по территориальным зонам, чтобы архитектура нашего курорта знала на строительство и реконструкцию каких объектов она может выдавать разрешение в зависимости от его нахождения в той или иной зоне.

Но давайте вернемся к действующим ПЗЗ. Итак, в данный момент нас интересует территория, на которой можно строить индивидуальные жилые дома. Это две территориальных зоны:

• Ж-1. Зона малоэтажной жилой застройки сельского типа.
• Ж-2. Зона малоэтажной жилой застройки.

Более подробно для примера мы сейчас рассмотрим городскую зону — зону Ж-2.

Как видите, первым в перечне основных видов разрешенного использования идет «Для ИЖС», иными словами, Ж-2 это та самая «желтенькая» зона, которая частично исчезла с проекта генплана Геленджика в 2021-м году в 500 метровой зоне вдоль берега Геленджикской бухты.

Смотрим эту же статью ПЗЗ дальше и смотрим, какие еще виды разрешенного использования объектов и земли в этой зоне отнесены к основным:

Как видите, в зоне Ж-2 кроме ИЖС можно было строить довольно много разных объектов в соответствии с разрешенными видами использования земли, начиная от фотоателье и заканчивая ГОСТИНИЦАМИ, а также скверами и бульварами.

Иными словами, зона Ж-2 — зона малоэтажной жилой застройки — это зона с РАЗНЫМИ объектами и видами разрешенного использования земельных участков, необходимых для полноценного функционирования данной части населенного пункта.

Продолжаем изучение данной статьи ПЗЗ для зоны Ж-2

Чтобы было понятнее, чем отличаются основные и условные виды разрешенного использования земельных участков, давайте заглянем в Градостроительный Кодекс РФ:

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Чтобы изменить основной вид разрешенного использования земельного участка на другой (тоже основной) вам всего-лишь необходимо взять выписку из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности), которая представляет из себя выписку из ПЗЗ, и подать соответствующее заявление через МФЦ о смене вида разрешенного использования земли.

То есть, если вы, к примеру, захотели вместо дома ИЖС  построить гостиницу на 15 мест, то вы заказываете выписку и подаете заявление через МФЦ — и через определенный промежуток времени получите на руки документы с уже измененным видом разрешенного использования земли и можете затем оформлять разрешение на строительство.

А вот если вы захотите построить гостиницу на 45 мест (а это уже условный ВРИ), то вам придется подавать заявление в администрацию города и получать разрешение через публичные слушания.

В обратную сторону эта система тоже работает — есть земля в ВРИ «для размещения гостиницы до 30 мест», значит вы можете сами, как ее владелец, подать заявление через МФЦ и перейти в ВРИ «для ИЖС».

****

Ну а теперь, когда мы рассмотрели зону малоэтажной жилой застройки чуть ли не под микроскопом возникает законный вопрос: если в этой зоне МОЖНО строить и эксплуатировать гостиницы, зачем менять ее на «общественно-деловую» или «зону отдыха/рекреационную»? И тогда утверждение представителей администрации города, что основной причиной смены зоны является то «что вы все тут сдаете жилье отдыхающим летом» становится… странным . Стать «гостиницей» можно и в зоне Ж-2, было бы только желание. К тому же вопрос уплаты налогов — это другая история, которая СОВСЕМ не имеет отношения к генплану города-курорта, а «держать» отдыхающих можно и без переоформления в гостиницу (подробнее об этом ЗДЕСЬ).

Более подробно «смешанную» зону и ее отличие от зоны ИЖС мы разбираем в нашей следующей статье ЗДЕСЬ.

*****

В проекте Генплана Геленджика, который был месяц назад представлен на публичные слушания, жилые зоны разделены следующим образом:

Напоминаю, что расшифровка того, что можно строить и реконструировать в той или иной функциональной зоны находится в ПЗЗ, в которой в настоящий момент ИЖС включено в зону малоэтажной жилой застройки, которая соответствует функциональной зоне «зона застройки индивидуальными жилыми домами» в генплане. Проще говоря, для одной и той же зоны в ПЗЗ и в проекте Генплана почему то два разных названия. Наверное, это чтобы людям было легче разобраться в картах