Почему «исчезают» частные жилые дома на новом Генплане Геленджика, 2021 год

Геленджик фото веснаВместо целых микрорайонов частной жилой застройки на проекте нового генплана Геленджика, который сейчас проходит публичные слушания, появились общественно-деловые и рекреационные зоны (предполагается, что генплан будет утвержден в конце 2021 года). Жители возмущены таким положением вещей и пишут соответствующие заявления в местную Архитектуру, администрацию города и прокуратуру. Добрались даже до интернет-газеты «Коммерсантъ», которая провела собственное расследование.

Почему «исчезают» частные жилые дома на новом Генплане Геленджика, 2021 год

Всю статью «Попали в рекреацию» в «Коммерсанте» вы можете прочитать ЗДЕСЬ. Мы же решили чуть больше углубиться в размещенную там информацию и нашли тот документ, на который ссылаются создатели проекта генплана.

Итак, вот часть текста из статьи «Коммерсант»:

«Проект генплана Геленджика разрабатывает НИИ Перспективного градостроительства (г. Санкт-Петербург). Главный архитектор проекта Вероника Зыкина пояснила, что документ разрабатывается на основе федерального и регионального законодательства. В соответствии с градостроительным кодексом Краснодарского края, в регионе ограничено жилое строительство на расстоянии 500 метров от береговой линии. Запрет касается 10 муниципалитетов Азово-Черноморского побережья: Геленджика, Анапы, Новороссийска, Сочи, Ейского, Приморско-Ахтарского, Славянского, Темрюкского, Туапсинского и Щербиновского районов.»

Документ, на который ссылаются разработчики проекта генплана, как мы думаем (хотя можем и ошибаться) — это ЗАКОН КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ «О внесении изменения в статью 27 Закона Краснодарского края ’’Градостроительный кодекс Краснодарского края”, Принят Законодательным Собранием Краснодарского края 26 мая 2021 года:

«Внести в часть 5 статьи 27 Закона Краснодарского края от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края»  изменение, изложив ее в следующей редакции:

«5. На территориях муниципальных образований Краснодарского края город-курорт Анапа, город-курорт Геленджик, город Новороссийск, городской округ город-курорт Сочи, Ейский район, Приморско-Ахтарский район, Славянский район, Темрюкский район, Туапсинский район и Щербиновский район на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей, в том числе при подготовке правил землепользования и застройки и внесении в них изменений, считать приоритетным:

1) осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиниц (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования;

2) ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности);

3) ограничение предельной (максимальной) высоты вновь возводимых зданий, строений, сооружений не более 21 метра на расстоянии 100 метров, 25 метров на расстоянии от 100 до 300 метров, 30 метров на расстоянии от 300 до 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей.».

Лично я не смог найти здесь ни слова о том, что СУЩЕСТВУЮЩИЙ жилой сектор (в нашем случае — земли, на которых уже расположены индивидуальные жилые дома) должен поменять свою функциональную зону на рекреационную или общественно-деловую и лишиться части своих прав. А вы?

Да, есть приоритет в строительстве для объектов санаторно-курортного назначения, есть ограничение по высоте, НО! Здесь нет ни слова о том, чтобы под строительство  этих самых объектов санаторно-курортного назначения отводились земли, на которых УЖЕ живут люди в своих частных домах.

А теперь мы с вами заглянем в Земельный Кодекс и узнаем, что же нам за сюрприз приготовили земли рекреационного назначения:

Земельный Кодекс РФ. Статья 98. Земли рекреационного назначения.

1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

5. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Причина подобного запрета весьма веская — земли рекреационного назначения согласно статьи 94 ЗК РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий. Вот так вот жили вы, жили в своих домах, относящихся в настоящий момент (пока не примут предложенный проект Генплана) к жилой зоне, а потом раз — и вы не можете осуществлять на этих землях деятельность, не соответствующую их целевому назначению (еще бы знать, какую именно деятельность, проживая в собственном доме, оказавшемся по решению администрации Геленджика в этой зоне, нельзя осуществлять :( ) . Правда тут есть небольшая лазейка, но будет ли она действовать (и как долго она будет действовать) для тех, кто попал в рекреационную зону, пока не известно:

ГрК РФ Статья 36. Градостроительный регламент

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Небольшое пояснение. Градостроительный регламент — это устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.).
Проще говоря, Градостроительный регламент — это описание того, что вы можете построить, если ваш земельный участок находится в той или иной функциональной зоне. В нашем случае вы найдете его ЗДЕСЬ.

ГрК РФ Статья 36. Градостроительный регламент

9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Иными словами, жить пока в своих домах можно, а вот реконструировать свои жилые строения — нет.  А это — прямое ущемление прав граждан, о котором мы писали ЗДЕСЬ. Что, кстати, скажется на рыночной стоимости земли.

И вновь вернемся к Коммерсанту и статье, опубликованной на их сайте:

«По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, в случае если территория поселков попадет в зону отдыха, владельцы незастроенных участков не смогут получить разрешение на строительство на своем участке во внесудебном порядке. С существующими домами, которые введены в эксплуатацию, проблем возникнуть не должно. Ими можно распоряжаться по своему усмотрению: продавать, наследовать и т.д. Однако в случае, если будет необходима реконструкция дома или возведение дополнительных построек, собственникам также придется судиться с администрацией. Дома, которые построены, но не имеют документов, также придется вводить в эксплуатацию через судебные решения.

Господин Домащенко рекомендует владельцам недвижимости, которая, по проекту генплана, оказалась в рекреационной зоне, добиваться внесения изменений в проект. Подавать возражения в администрацию города и края, обращаться к депутатам ЗСК и Госдумы, писать петиции, озвучивать эту проблему в СМИ. Необходимо создать вокруг нее общественный резонанс. По опыту внесения изменений при утверждении генплана Краснодара, в этом случае можно добиться того, чтобы индивидуальные жилые дома остались в жилой зоне. После утверждения генплана добиться внесения изменений в него можно только в судебном порядке.»

Давайте подведем итоги:

1. Прямого указания края на то, чтобы зоны частных домов (ИЖС) в Геленджике в пределах 500 метров от берега моря были изменены на общественно-деловую или рекреационную зоны, мы в нормативных документах не нашли.

2. Раз частные дома меняют свою функциональную зону не имея на то никаких законных оснований, то это означает, что кто-то свыше решил не просто «перекрасить» генплан, а рассматривает эти земли с далеко идущими планами, противоречащими интересам нынешних собственников земли.

3. Рекреационная зона «страшнее» общественно-деловой зоны, так как она относится к особо охраняемым территориям.

4. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) внесла изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом «Жилая застройка». Теперь граждане, проживающие в жилых домах, расположенных на землях под ИЖС, могут сдавать помещения в них для временного проживания. Соответствующая информация опубликована в дайджесте законодательных изменений Росреестра в сфере земли и недвижимости за третий квартал 2021 года (об этом мы писали ЗДЕСЬ). Иными словами, у властей исчезло одно из оснований смены функциональной зоны, которое они раньше формулировали следующим образом «но вы же все там летом жилье сдаете отдыхающим».

5. И это самое главное: если проект нового генплана будет принят без восстановления зон индивидуального жилищного строительства, которые есть в действующем в настоящий момент генплане (то есть вместо ИЖС ваши дома будут находиться в зонах общественно-деловой и рекреационной), вы ничего с этим поделать уже не сможете. Ваши права будут ограничены ЗАКОННО (этим самым проектом генплана). И ни один суд по этому поводу вы не выиграете, так как подобные попытки  безуспешно ранее предпринимались в Анапе, где жителям не удалось на стадии публичных слушаний отстоять свои интересы:

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 18-АПА19-34:

Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

6. ВСЕМ владельцам частных домов, возражающим против изменения функциональной зоны для своих земельных участков надо:

- написать соответствующее заявление (образец ЗДЕСЬ), приложить к нему копии паспорта и правоустанавливающих документов на участок и дом ИЖС, и сдать его в Архитектуру (под регистрацию входящим номером). Можно сдать заявление и в ДК, но там ему не присвоят номер, поэтому есть вероятность, что оно «случайно» потеряется.

- обязательно поучаствовать в публичных слушаниях (даты и время найдете ЗДЕСЬ), и чем больше придет людей, тем лучше.

- убедиться, что ваши соседи по частному сектору в курсе грядущих изменений и осознают их последствия.

*****

Продолжение темы генплана Геленджика ЗДЕСЬ.

Информация по прошедшим публичным слушаниям в Кабардинке — ЗДЕСЬ.

  Благодарность админу  

11 комментариев

  1. Администрация Геленджика явно пляшет под чью то дудку, она не хочет осознать что это может очень плохо кончиться. Получается что люди для них какое то быдло с каким не надо считаться, так грязь под ногами. Возмущение нет предела

  2. Самая настоящая репроприация
    Кактак,забрать у людей земли,на которых жили их прародители…выкидывают простых людей с побережья,решили земли забрать через ЗАКОН.
    ПУШКИНСКИЙ ДОЛ В ГЕНПЛАН!!!!!ПУШКИНСКИЙ ДОЛ В ГЕНПЛАН!!!!!!ОН ОКРУЖЕН СО ВСЕХ СТОРОН ПОСЕЛЕНИЯМИ!!!!!

  3. Мы, простые люди, просто были и есть для правительства быдло. Захотели- отняли, захотели- внесли изменения. Когда ж вы нажретесь?!?!? Сколько можно пить крови?!?

  4. даже если вы увидите что все впорядке и вы в ижс в желтой зоне, не значит что все впорядке, заходите на сайт росреестра и регистрируйтесь проверяйте в личном кабинете, сегодня многие люди узнали что им уже присвоили ограничения дали стью 56 и 56.1 это изьятие в пользу государства

  5. Действительно правда, всех собственников жёлтых участков, якобы ИЖС успокоили , но люди не смотрят ежедневно Росреестр, а там у всех висят ограничения 56, 56.1. На каком основании? Просто беспредел и самоуправство.

  6. Как я понимаю, изменение зоны с ижс на рекреационную автоматически исключает людей, живущих там, из расчетов при планировании и «необходимости» инфраструктур (школы, сады, канализация и проч.). Значит, изменение назначения зон касается каждого жителя города, соответственно мое обращение должно быть учтено, вне зависимости от того, касаются ли изменения моего участка непосредственно. По вашим статьям я вижу, что такой возможности нет, или может власти «недоговаривают» о такой возможности?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>