Геленджик, 14 декабря 2021 года, генплан: встреча администрации с руководителями муниципальных служб и управлений (ИЖС не возвращают?)

Сегодня состоялась очередная встреча представителей администрации города-курорта, занимающихся проектом генплана Геленджика, с руководителями и представителями муниципальных предприятий, служб и управлений для его обсуждения.

Геленджик, 14 декабря 2021 года, генплан: встреча администрации с руководителями муниципальных служб и управлений (ИЖС не возвращают?)

  О встрече

К сожалению, у нас нет полного видео записи данной встречи. Если у вас, уважаемые посетители моего сайта, есть видео, снятое на этой встрече, пришлите мне, пожалуйста, на него ссылку, чтобы я мог разместить его на страницах этого сайта. Думаю, жители города-курорта с интересом бы узнали о тех “новостях”, что были озвучены на данной встрече .

Никакие новые официальные документы по проекту генплана представлены на данной встрече не были.

Поэтому до появления ОФИЦИАЛЬНО ОБЪЯВЛЕННЫХ  новых карт генплана, которые, ВОЗМОЖНО, будут выглядеть ВОТ ТАК (по имеющейся у нас информации именно этот вариант карт сейчас как раз проходит согласование среди управлений и отделов администрации города), ничего конкретно ни о смешанной зоне, ни о сохраненной зоне ИЖС, ни об измененных (если такие изменения вносились) ранее предложенных общественно-деловой и рекреационной зонах, НЕ ИЗВЕСТНО. По словам представителей администрации ВОЗМОЖНО новые карты зонирования территории будут размещены на официальном сайте к 20-му декабря 2021 года (именно эта дата была озвучена на сегодняшней встрече).

К сожалению, уже можно сказать (основываясь на высказываниях, озвученных на сегодняшней встрече), что исчезнувшее ИЖС, похоже, возвращать в виде одноименной функциональной зоны в береговой полосе в проект генплана никто не собирается. Как будет эта береговая полоса зонироваться на итоговых картах проекта генплана (которые будут представлены на заседание Городской Думы на утверждение) и останется ли ее ширина равной 500 метрам, пока тоже не объявлено. По утверждению представителей администрации, свою функциональную зону меняет примерно 800 частных домов (а это ВСЕГО 🙁 2000 жителей города-курорта), да и то большинство из них сдают жилье отдыхающим, то есть могут быть отнесены к “гостиницам” (напомню, что “гостиница” – это нежилое здание).

Мое личное мнение, что “гостиница” или “не гостиница”, представители администрации определяли, прогулявшись по улицам курорта, “на глаз”, НЕ принимая во внимание записи в правоустанавливающих документах на собственность, а также не опираясь в своих выводах на разъяснения Росреестра о том, что владельцы частных жилых домов могут сдавать помещения в наем на законных основаниях (подробнее об этом мы писали ЗДЕСЬ).

Что же касается “смешанной зоны”, для которой в Правила застройки и землепользования в основные виды разрешенного использования земельных участков должен быть включен ВРИ 2.1. “для ИЖС”, то ее существование в проекте генплана Геленджика также на данный момент находится под вопросом, так как официальной информации о ней с демонстрацией соответствующих карт на сегодняшней встрече предоставлено не было. К тому же, изменения в ПЗЗ будут вноситься ПОСЛЕ принятия проекта генплана и пока никто не может гарантировать, к сожалению, что они вообще будут туда вноситься.

Поднимались на встрече и другие вопросы, например, о соц.объектах:

.

.

 icon-arrow-circle-right Подводим итоги

Подводя итоги, хочется сказать, что за прошедший со дня последних публичных слушаний по проекту генплана месяц, администрация города-курорта не смогла (или не захотела) представить никаких результатов своей работы с заявлениями граждан. Иными словами, ВОЗМОЖНО, что проект генплана до сих пор так и не учитывает интересы простых жителей города-курорта, причем не только в береговой зоне, привлекшей внимание инвесторов.

Что же делать?

Хотелось бы мне дать четкую инструкцию, основанную на действующем законодательстве. Но, к сожалению, у меня ее нет.

Если депутаты Городской Думы примут проект генплана в том виде, который им представят на утверждение 24 или 25 декабря 2021 года, и если в этом проекте не будут учтены пожелания граждан, то на ближайшее время (возможно – на все 20 лет) он станет основным документом, на который будут опираться при выдаче разрешений на реконструкцию и на строительство любых зданий на территории нашего курорта. Предложенный на публичных слушаниях проект генплана Геленджика, по словам его создателей, должен сделать наш курорт курортом мирового уровня (даже не смотря на мнение его жителей, которые ну никак не могут понять своей выгоды)…

Жители Дивноморска и Кабардинке на днях записали видеообращения на имя Президента РФ, которые вы можете посмотреть ЗДЕСЬ.

Что ждет владельцев ИЖС, если их земельный участок изменил функциональную зону и теперь НЕ НАХОДИТСЯ в зоне для ИЖС или в зоне малоэтажной жилой застройки (предусматривающей в своем составе ИЖС)?

Рассмотрим два варианта:

– ПЕРВЫЙ – если ваш земельный участок изменил функциональную зону и при этом в Правилах застройки и землепользования для нее в основных или в условных видах разрешенного использования земельных участков НЕТ ВРИ 2.1 “для ИЖС”, то вы можете продолжать жить в этом доме (с пропиской), наследовать его, продавать, но НЕ СМОЖЕТЕ реконструировать его как объект ИЖС и не сможете на данном участке возвести новый индивидуальный жилой дом.

– ВТОРОЙ – если ваш земельный участок изменил функциональную зону и при этом в Правилах застройки и землепользования для нее в основных или в условных видах разрешенного использования земельных участков ЕСТЬ ВРИ 2.1 “для ИЖС” (речь идет о так называемых “смешанных” зонах, документального подтверждения существования которых от администрации Геленджика так и не получено), то вы можете продолжать жить в этом доме (с пропиской), наследовать его, продавать, реконструировать как объект ИЖС и даже возводить на данном участке новый индивидуальный жилой дом, если захотите.

Но в любом случае стоит понимать, что если ваша земля НЕ в “желтенькой” зоне, то вы теперь можете привлечь внимание инвесторов и перекупщиков (об этом мы подробно писали ЗДЕСЬ).

Также остается открытым и вопрос о комплексном развитии данных территорий, так как списки таких территорий на данный момент не опубликованы и мы не знаем, собираются ли в них включать прибрежную зону в городе-курорте Геленджик или нет.

******

Мне бы хотелось еще озвучить свое личное мнение по вопросу продажи земельных участков ИЖС, сменивших функциональную зону. Многие люди сейчас впали в панику, так как боятся, что город будет выкупать землю по кадастровой стоимости. Но! Стоит знать, что даже для нужд города при комплексном развитии территории земля может выкупаться ТОЛЬКО по рыночной стоимости. Это зафиксировано на уровне федеральных законов (подробнее об этом мы писали ЗДЕСЬ в абзаце “О выплатах при изъятии земли”) и их нарушение может быть обжаловано в суде. Слухи о том, что землю (в данный момент имеющую по документам ВРИ “для ИЖС”) у вас отберут (город или край) или заберут за копейки, не имеют под собой законно обоснованных оснований, но они выгодны перекупщикам, которые под шумок могут начать выкуп земли у собственников, пользуясь паникой и незнанием гражданами законов. Паника приведет к падению уровня рыночных цен, а этого допустить нельзя. Поэтому, лично я бы рекомендовал тем владельцам земли, к кому вдруг в ближайшее время придут с предложением купить землю “пока ее у вас не отобрали” (и при этом вы не давали никаких объявлений о продаже своего участка), хорошенько подумать над этим предложением, прежде чем его принимать (и обязательно известить об этом своих соседей, квартальных и депутатов, чтобы точно установить, что за “покупатель” к вам пожаловал).