Итак, изменения в генплан внесены . И сейчас нам с вами предстоит ждать «отельеров», которые ринутся осваивать наше с вами побережье, чтобы построить здесь пятизвездочные отели. Верится в этом мало. Точнее, в то, что земли захотят скупить (особенно в районе Тонкого мыса и Винзавода, где «500-метровая» зона на генплане значительно разрослась, возможно как раз из-за марины для яхт людей богатых ), верится. А вот в то, что здесь кто-то что-то планирует строить — не очень. Ведь пустые земли есть и сейчас, но что-то никто не спешит вкладываться в имеющиеся сейчас пустыри и участки для инвестиционных проектов (на том же Тонком мысе давно ждут желающих построить что-то для людей законсервированные скважины с минеральной водой, которые могли бы стать прекрасным бальнеологическим центром).

И «отельеров» можно понять — наш курорт весной, зимой и осенью мало привлекателен для туристов. Мы не можем похвастаться хорошей погодой в это время года, какими-то особо ценными лечебными ресурсами, разнообразием достопримечательностей, нормальной зимой со снегом (вместо снега у нас обычно ветра и дожди со скачками давления) или возможностями горнолыжных курортов. Некоторые санатории держатся на плаву только за счет соц.контрактов, позволяющих работать по гос.программам (например, по программе предоставления реабилитации гражданам с определенными заболеваниями). Да и летом у нас проблема с пляжами и чистой морской водой в бухте .

Конкурировать с Сочи мы сможем только если у нас тут проведут Олимпиаду . Ну а в ближайшие год отток туристов в Геленджик может произойти не только из-за ковида-19, но и из-за продолжающегося  дорожных работ на новых развилках трассы, вызывающих огромные пробки в летний период.

Геленджик, новости генплана, 24 января 2022 года: что делать дальше?

icon-arrow-circle-right Новости от активистов Геленджика, представляющих интересы жителей города-курорта

22 января 2022 года состоялась встреча Максима Шевченко (журналист, политик, лидер «Российской партии свободы и справедливости») с жителями Краснодара и Краснодарского края по проблемам бездействия власти. Была озвучена на встрече и проблема генплана Геленджика:

.

 

.

Полностью всю встречу вы можете посмотреть ЗДЕСЬ.

Источник иллюстрации — https://artnow.ru/

 Что же делать дальше, если проект генплана уже принят?

Что МОГУТ сделать местные жители, чтобы отстоять свои интересы, нарушенные проектом генплана. Напомню, что он был одобрен и администрацией города-курорта, и большинством депутатов Городской Думы. А инициатива внесения этих изменений в генплан принадлежала Губернатору Краснодарского края.

Помните, что генплан — это общедоступный документ развития города-курорта, который должен отражать интересы его жителей.

Ну как приняли его, так и отменить его можно, или изменения в него внести в соответствии с пожеланиями местных жителей. Мы проконсультировались по этому вопросу в архитектуре и у юристов, уточнили, что планируют делать активисты и ТОС, представляющие жителей города-курорта Геленджик, и получили вот такой ответ о том, что можно сделать в этой ситуации (при желании вы можете выбрать один или несколько вариантов действий для себя). При этом стоит понимать, действительно ли вы хотите вернуть свою землю в зону ИЖС, ведь право использовать свои земельные участки и строения на них по их прямому назначению (для проживания одной семьи с пропиской в доме) сохраняется даже при смене функциональной зоны. Ну а вопрос, появятся ли на ваш участок покупатели и какую сумму они вам за нее предложат, генплан никак не регулирует, да и особо не влияет — если «отельер» захочет что-то где-то купить, то такие проблемы, как несоответствие зоны, его будут мало волновать.

Итак, возможные варианты действий (рекомендованные юристами и архитекторами, и полностью соответствующие требованиям российского законодательства), если вы все же хотите вернуть своей земле зону ИЖС, можно условно разделить на два направления:

Направление первое - попытаться отменить внесенные в действующий генплан изменения (то есть аннулировать принятие проекта генплана 2021), как противоречащие интересам жителей, а также действующему законодательству.

1. Подать жалобу на нарушение ваших прав в администрацию Президента РФ. Жалобу лучше подавать коллективно, например, от жителей квартала (не забывайте указывать кадастровые номера участков). Если в новом генплане ваш земельный участок сменил функциональную зону с ИЖС на что-то «нежилое», то упор следует сделать на отказ, полученный вами на ваше заявление (см.Протокол публичных слушаний), а также на то, что ГрК Краснодарского края ст.27 п.5 устанавливает правило «приоритета», а не обязанность изменения зоны «жилой» застройки на «нежилую» зону с нарушением прав владельцев земли для ИЖС в части реконструкции существующих строений и возможности возводить на пустых участках новые индивидуальные жилые дома. Не забудьте потребовать конкретных действий, например, признать внесенные в генплан изменения незаконными (и отменить соответствующее принятое администрацией города-курорта решение), с последующим направление проекта генплана 2021 на доработку в части приведения его в соответствии с действующими градостроительными нормами для приведения функционального зонирования генплана для ваших участков в соответствие с их фактическим землепользованием. При этом стоит понимать, что «по цепочке» ваша жалоба спустится обратно в администрацию города-курорта Геленджик , поэтому можете попросить дать ответ на вашу жалобу на федеральном уровне, а не на местном. Но чем больше будет жалоб, тем больше вероятность привлечь к этому вопросу внимание за пределами Краснодарского края.

ЗАКОН КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ от 21 июля 2008 года N 1540-КЗ

Градостроительный кодекс Краснодарского края

Глава 4. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ

Статья 27. Правила землепользования и застройки

5. На территориях муниципальных образований Краснодарского края город-курорт Анапа, город-курорт Геленджик, город Новороссийск, городской округ город-курорт Сочи, Ейский район, Приморско-Ахтарский район, Славянский район, Темрюкский район, Туапсинский район и Щербиновский район на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей, в том числе при подготовке правил землепользования и застройки и внесении в них изменений, считать приоритетным:

1) осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиниц (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования;

2) ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности);

3) ограничение предельной (максимальной) высоты вновь возводимых зданий, строений, сооружений не более 21 метра на расстоянии 100 метров, 25 метров на расстоянии от 100 до 300 метров, 30 метров на расстоянии от 300 до 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей.

(часть 5 в ред. Закона Краснодарского края от 31.05.2021 N 4473-КЗ)

Небольшое пояснение: обратите внимание, что данная статья ГрК Краснодарского края не содержит запрета на реконструкцию существующих объектов, попавших в 500-метровую зону. Но при «применении» этой нормы в генплане города-курорта Геленджик смена функциональной зоны с «жилой» на «нежилую» приведет к запрету на реконструкцию ИЖС, если в ПЗЗ в этих зонах не будет в основных или условных видах разрешенного использования ВРИ «для ИЖС» (а для рекреационной или общественно-деловой зоны ИЖС в ПЗЗ не предусмотрен). То есть то, как используют эту норму в Геленджике, противоречит вложенному при ее введении в ГрК Краснодарского края смыслу. Иными словами, смена функциональной зоны с «жилой» на «нежилую» (рекреационную, общественно-деловую) в 500-метровой зоне является нарушением ст.27 п.5 ГрК КК в части ограничения права владельцев земель ИЖС (по правоустанавливающим документам и фактическому использованию) на реконструкцию существующих объектов.

2. Подать жалобу в приемную губернатора Краснодарского края . Жалобу тоже лучше подавать коллективно, в тексте упомянуть то же, что и в жалобе в администрацию Президента, но добавить, что администрация города-курорта не выполнила пожелания губернатора, который ПРОСИЛ перевести в курортную зону лишь 200 метров от уровня воды . Ссылку на видео, где об этом говорит губернатор, вы найдете ЗДЕСЬ.

3. Подать в суд в соответствии с имеющимся у вас правом, данным Градостроительным Кодексом Российской Федерации (ст.24 п.15. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке). Стоит понимать, что на местном уровне суд, скорее всего, станет на сторону администрации города-курорта, поэтому вам придется пройти все судебные ступени до Верховного Суда. За консультацией, как правильно составить иск, лучше обратиться к грамотному юристу, так как суд отвечает в своем решении только на конкретно заданный вопрос и принимает во внимание только представленные аргументы и факты.

4. Подать жалобу в Прокуратуру города, края или на федеральном уровне. Примерный текст мы размещали ЗДЕСЬ, но в него следует внести корректировку в части ваших требований, так как изменения в генплан уже приняты. Прокуратура способна целиком отменить внесенные проектом генплана изменения. Не забывайте аргументировать свою жалобу и прикладывать к ней подтверждающие ваши права документы.

Направление второе - требовать внесения НОВЫХ изменений в действующий генплан 2022/2016:

1. Подать жалобу в Прокуратуру города, края или на федеральном уровне. Примерный текст мы размещали ЗДЕСЬ, но в него следует внести корректировку в части ваших требований, так как изменения в генплан уже приняты. Прокуратура способна заставить администрацию города-курорта внести изменения функционального зонирования для какого-либо конкретного участка. Не забывайте аргументировать свою жалобу и прикладывать к ней подтверждающие ваши права документы.

2. Подать НОВОЕ заявление на имя главы города-курорта с просьбой принять решение о внесение изменений в действующий генеральный план в части изменения функционального назначения зоны вашего земельного участка с «такой-то» на зону ИЖС. Не забудьте приложить копии паспорта, правоустанавливающих документов на землю и дом, а также аргументировать вашу просьбу (можете использовать для этого рекомендации, о которых мы писали чуть выше). При этом стоит понимать, что итоговое решение по изменениям, вносимым в генплан, принимает наша с вами Городская Дума, депутаты которой в настоящий момент в своем большинстве не на стороне защиты интересов жителей города-курорта.

Небольшое пояснение: если вы зайдете на сайт администрации города в раздел «Документы» — «Градостроительная деятельность» — «Документы территориального планирования» и найдете там «ЗАКЛЮЧЕНИЕ о результатах публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик – городского округа от 12 ноября 2018 года» (оно находится в конце страницы), то увидите, что на ряд заявлений о внесении изменений в предложенный вариант генплана Геленджика в части отнесения ряда земельных участков ИЖС к зоне застройки индивидуальными жилыми домами, то узнаете, что «Комиссия решила данное предложение учесть в связи с соответствием испрашиваемой зоны фактическому землепользованию.». То есть еще три года назад для администрации города-курорта было важно, как СЕЙЧАС фактически используется земля. А в 2021-2022 году приоритеты поменялись…

Координацией подаваемых жалоб и заявлений от лица жителей города-курорта занимаются ТОС и активисты, представляющие жителей города-курорта по своим районам.

Напоминаем, что следующий этап для администрации Геленджика — это внесение изменений в правила застройки и землепользования в целью приведения его в соответствие с генпланом города-курорта. Изменения, скорее всего, коснутся только добавления в ПЗЗ «смешанной зоны» (расшифровки по ВРИ для этой зоны).

 icon-arrow-circle-right О превращении Геленджика в город-курорт мирового уровня

Сейчас я буду высказывать свое мнение . Вы можете быть с ним согласны или не согласны, и я буду рад пообщаться с вами на эту тему в комментариях под этой статьей.

Какой курорт в Краснодарском крае можно считать более-менее курортом мирового уровня? Я думаю, что это Сочи . Но давайте вспомним, как Сочи преображался.

Все началось с Олимпиады. Чтобы ее провести, в Сочи были вложены миллиарды (причем не рублей). В строительство, в благоустройство, в обновление общественного транспорта и т.д. Причем вложение денег в Сочи продолжается и до сих пор, в том числе в раскрутку города в СМИ, как курорта. Не говоря уже о «Сириусе», который вообще теперь стал федеральной территорией с особым режимом финансирования.

А теперь давайте вернемся в Геленджик. Сколько «отелей» можно построить на новых «курортных» землях во всем Большом Геленджике, даже если выкупить часть ИЖС? 10-15 штук? И что это даст? Миллиарды рублей в бюджет города-курорта? Очень сомневаюсь. А кто вообще может гарантировать, что после приобретения земельных участков (каждый площадью в несколько га) «отельеры» вообще будут на них что-то строить? А может быть все будет выглядеть вот так:

Причем выглядеть так будет годами. Ведь сейчас выгодно инвестировать в землю, а не возводить отели, особенно у нас в городе-курорте, привлекательном только летом.

Давайте сделаем некоторые выводы (люблю упорядочивать ход мыслей ):

1. Десять-пятнадцать крупных отелей не превратят Геленджик в курорт мирового уровня. Располагаясь в 200-500 метрах от берега моря, они, в лучшем случае, создадут лишь иллюзию курорта мирового уровня (что-то вроде Потемкинских деревень, только в современном исполнении)

Потёмкинские деревни — история о бутафорских деревнях, которые якобы были выстроены по указанию князя Г. А. Потёмкина вдоль маршрута Екатерины II, составленного И. М.Синельниковым, во время её поездки в 1787 году в Новороссию и Северное Причерноморье — территории современной России и Крыма, которые были отвоёваны у Османской империи (см. Путешествие Екатерины II в Крым).

Источник — Википедия

2. Чтобы превратить Геленджик в курорт мирового уровня (с водой, канализацией, асфальтированными дорогами, красивыми цветочными клумбами на продленной набережной, парками, пляжами, новыми городскими и пригородными автобусами и прочими нужными «вещами») в него следует «влить» огромное количество денег (миллиарды, а не миллионы). Получить их от богатых частников, даже облегчив путь приобретения земли, не получится. Так как каждый из них будет вкладывать деньги только в «себя», а не в сам курорт. К примеру, вот так выглядит сейчас территория, прилегающая к новому «курортному объекту» по ул.Десантной в районе Тонкого мыса (он расположился практически на берегу моря), которая пострадала во время возведения бетонного забора:

Что-то эти «отельеры» не спешат облагораживать прилегающую территорию .

Проходя мимо этого забора мой младший сын на полном серьезе поинтересовался, живут ли там динозавры, потому что ворота этого «курортного объекта» и бетонный забор явно напоминают ограждения из Парка юрского периода:

Второй детской версией стал… зомби-апокалипсис. Правда мы так и не сошлись во мнениях: это мы превратимся в зомби и будем пытаться прорваться за забор, или забор поставили, чтобы зомби оттуда не выбрались сюда к нам, местным жителям .

3. Но давайте вернемся к деньгам. Повторюсь, Геленджик, как и Анапа, для превращения в курорты мировых уровней требуют серьезных финансовых вложений, причем в течение нескольких лет. Одними налогами с «новых отелей» такую сумму не набрать. А это значит, что надо не земли раздавать «отельерам», а добавить огромные суммы краевого или федерального финансирования (Геленджик — курорт федерального значения) с четким обозначением, на что они направлены (ЖКХ, общественный транспорт, благоустройство улиц, пляжи, строительство соц.объектов и т.д.), а также упорядочить сбор налогов с частного сектора. Под «упорядочиванием» я подразумеваю не «закручивание гаек», а работу по выводу частных средств размещения «из тени» без ущерба для них. Тем более, что сейчас уже есть разъяснение Росреестра о праве сдавать жилье отдыхающим, не переводя свои объекты в гостиницы. По этому вопросу почитайте еще и ЗДЕСЬ. Другой вопрос — как простимулировать жителей «выйти из тени»?

4. По решению губернатора земли сельхоз.назначения нельзя использовать для целей развития курорта. И, честно говоря, я не понимаю почему нельзя, ведь он же сам ставит задачу сделать Геленджик курортом мирового уровня. А строить новое гораздо проще, чем ремонтировать или реконструировать старое или пытаться втиснуть в старое что-то новое. Я думаю, что каждый земельный участок сельхозназначения (перспективный для возведения отеля или другого крупного курортного объекта) в нашем геленджикском случае должен рассматриваться индивидуально, с условием, что если «отельер» не запустит свой отель к определенному сроку (например, через три-четыре года), не обеспечит рабочими местами определенное количество местных жителей, не вложит в городскую казну определенную сумму (которую город будет обязан потратить на возведение соц.объектов), то участок будет изъят обратно. Поэтому лучше выдавать земли не в собственность, а в аренду на 49 лет, но на таких же условиях. Это если «отельер» перекупит землю ИЖС у жителей, город не сможет его контролировать, а вот при выдаче земли в аренду это вполне возможно сделать. Конечно, я понимаю, что в пандемию коронавируса вино явно выгоднее туристов и возведения соц.объектов для местных жителей, но если вы делаете курорт мирового уровня, то не превращайте его в магазин алкоголя…

5. Я уже писал о том, что курорту необходима концепция развития для создания определенного эксклюзивного имиджа, а не просто перекрашивание функциональных зон. Я предложил идею свадебного курорта, так как название города по одной из версий переводится как «Белая невесточка». Если у вас есть другие идеи, пишите о них в комментариях к этой статье.

6. Геленджик не может стать круглогодичным курортом из-за погоды и отсутствия эксклюзивных лечебных природных ресурсов (у нас только море и минеральная вода). Но он прекрасно может стать медицинским и образовательным центром. Я бы предложил выделить один из неосвоенных строительством районов под большой студенческий городок. Перевести туда местные учебные заведения (мед.училище, колледж, филиалы институтов и т.д.), построить общежития, столовую и т.д. Часть территории отдать под застройку тем учебным заведениям, которые захотят здесь открыть свои филиалы («украсть» идею можно в том же «Сириусе» в Сочи, но с упором на развитие туризма и медицины и т.д., ведь Сочи от нас далеко, а значит конкурентом мы ему особым не будем). Обязательно должен быть конференц-зал, чтобы можно было проводить массовые мероприятия. Практику студенты смогут проходить на объектах курортной деятельности у нас же на курорте. Кроме того, обучение ведь как раз проходит с сентября по май, когда в Геленджике не слишком много туристов, ну а студенты тоже тратят деньги. Иногородние, кто не захочет жить в общежитии, могут снимать жилье за пределами студенческого городка, что будет выгодно местным жителям.

7. У нас сделали Природный парк «Маркотх». Это, конечно, хорошо, но пока финансово не выгодно. Надо развивать туризм, как это делает Сочи (даже выдумывать ничего не надо, а надо просто перенять их опыт). Только делать это надо комплексно, а не раздавать все кусочками.

Проще говоря, как не крути, но нынешний генплан вряд ли способствует превращению Геленджика в курорт мирового уровня, к сожалению…