Не смотря на то, что на дворе век интернета, а в Геленджике полным полно всяких риелторских контр, купить землю без проблем не всегда бывает просто.
Совсем недавно мне пришлось косвенно участвовать в одной из сделок с землей, которые совершались без участия юриста, поэтому сегодня я расскажу, на что следует обращать внимание при покупке земли в Геленджике под строительство индивидуального жилого дома.
Как купить землю в Геленджике без проблем
Для начала следует понять, что индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (с.49 Градостроительного Кодекса РФ).
И земля под такой дом должна иметь категорию – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.
Шаг первый: кадастровый номер земельного участка
Если вам приглянулся тот или иной земельный участок, прежде всего следует узнать его кадастровый номер у владельца. Если кадастрового номера нет, то такой участок вы не сможете купить.
Также у владельца должен быть документ, подтверждающий его право СОБСТВЕННОСТИ (а не аренду) на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой о регистрации в ЕГРН и т.п.). В этом документе как раз и будет указан кадастровый номер земельного участка.
Затем следует выехать на местность (если вы еще этого не сделали) и сориентировать по близлежащим улицам. Вернувшись домой, зайдите на сайт pkk5.rosreestr.ru/ (Публичная кадастровая карта) и забейте в форму поиска кадастровый номер участка, чтобы проверить его местоположение. Для удобства на карте можно “подключить” вид из космоса (вкладка “Управление картой”, поставьте галочку на “космические снимки”). Обратите внимание, что вид из космоса не всегда точно совпадает по границам с улицами и участками, но сильно большого расхождения быть не должно.
Сориентировавшись с расположением участка на карте, зайдите на сайт администрации города СЮДА (ПЗЗ и схемы к ним). Схемы там, правда, не очень четкие, да и увеличивать их проблематично, но все же попытайтесь найти на них район, в котором вы покупаете землю. Ваша задача – убедиться в том, что нужный вам участок попал в эту схему и зона, в которой он находится – это зона малоэтажной жилой застройки (для ИЖС). Если самостоятельно справиться с нахождением своего будущего участка на схеме администрации не получается, сходите на консультацию в архитектуру (иначе существует вероятность, что потом возникнут проблемы с получением разрешения на строительство).
Шаг второй: проверка информации о земельном участке
Зная кадастровый номер участка можно отправляться в МФЦ и заказывать выписку из ЕГРН. Сделать это можно и он-лайн через сайт rosreestr.ru, но в этом случае вы получите электронный вариант выписки без синей печати 🙁 . Выписка – услуга платная (сейчас это 400 рублей за краткий вариант и 750 – за более полный).
В выписке ЕГРН будет указана как категория земли, так и вид ее разрешенного использования. Там также будут указано, существуют ли каки-либо обременения и ограничения на данный участок. Если обременений и ограничений нет, а остальная информация соответствует вашим требованиям (категорию и вид разрешенного использования, необходимые вам, смотрите выше по тексту), можно переходить к следующему шагу.
Шаг третий: вызываем геодезистов
Даже если границы участка уже огорожены забором, не поленитесь вызвать на участок геодезистов и в присутствии хозяина земли проверить расположение границ и поворотных точек (углов) участка. Нередко границы не совпадают, а споры с соседями по общему забору вам, думаю, не нужны.
Кстати, бывают ситуации, когда реальное расположение границ участка и его координаты, занесенные в кадастр, отличаются весьма значительно. В прошлом году моя знакомая столкнулась с ситуацией (правда не в Геленджике, а в Туапсинском районе), когда участок “уехал” по документам в кадастре в сторону больше чем на 200 метров. И если вы купите участок с такой проблемой, то “посадить” его на реальное место вам может оказать не под силу даже через суд.
Геодезистов лучше всего искать через кадастровых инженеров. А координаты границ участка в Росреестре они запросят сами по кадастровому номеру земельного участка.
Шаг четвертый: просим владельца заказать градостроительный план земельного участка
Если у владельца земли есть град.план, то в этом документе вы найдете все требования к индивидуальному жилому дому, который вы сможете построить на приобретаемой земле. Там будут указаны:
– координаты,
– информация о наличии зарегистрированных объектах капитального строительства на данном земельном участке,
– чертежи (карты) с “пятном застройки” зоной, в которой вы будете должны строить свой дом,
– вид разрешенного использования,
– полная информация по возводимому строению (максимальное количество этажей – 3, максимальная высота здания – 14 метров)
– выписка из ПЗЗ, применительно к данному участку (она будет включена в таблицу),
– информация по выданным ТУ (тех.условиям для подключения коммуникаций),
– информация об ограничениях использования земельного участка.
Если у владельца земли град.плана на руках нет, вы можете попросить его заказать данный документ через МФЦ (делают бесплатно в течение 30-ти дней).
К слову град.план дает самое полное представление о том, что вы сможете построить в границах данного земельного участка и сколько вам следует отступить от границ с соседями, чтобы не нарушить градостроительные нормы.
Шаг пятый: купля-продажа
Если с земельным участком все в полном порядке, то договор купли-продажи земли вы можете составить самостоятельно (образцы документа есть в интернете). К договору обязательно приложить Акт приема-передачи земельного участка.
Внимание! Сейчас Росреестр не проверяет правильность составления договоров купли-продажи и не выдает свидетельства о собственности. Задача Росреестра – зарегистрировать факт перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому. В итоге продавец получит на руки один экземпляр договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации, а покупатель – второй, плюс выписку из ЕГРН, где он будет указан уже как новый владелец земли.
НЕ советую покупать земельные участки под строительство индивидуального жилого дома, если:
– категория и вид разрешенного использования указаны не те, что нужны вам,
– на участке есть любые ограничения прав,
– владелец заверяет, что “порешает любые вопросы в администрации города и вы сможете построить все, что захотите” или говорит что-то аналогичное,
– цена за участок слишком низкая (ниже кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН),
– земля находится в аренде, а не в собственности.
Купив проблемный участок вы можете попасть в такую же ситуацию, как и жильцы “коттеджного поселка” в Геленджике “Пушкинский дол” (земля оказалась без права строительства – подробнее ЗДЕСЬ).
Единственный работающий в 2025 году аэропорт в Краснодарском крае находится в Сочи
Спасибо!!!Очень полезная информация!!!Знание оного избавит в дальнейшем от катастрофических проблем ,реально катастрофических-в виде бульдозера за забором или судебного предписания или еще одного кинутого на деньги покупателя… Скажите пожалуйста почему Вы не рекомендуете покупать участок в аренде? Разве потом будет сложно перевести его в собственность при наличии на нем дома введенного в эксплуатацию?
Я стараюсь писать только о том, о чем знаю сам лично. С покупкой земли в аренде (переуступкой права) и дальнейшим оформлением в собственность я не сталкивался, поэтому и не могу ни рекомендовать, ни рассказать о возникающих трудностях.
И все равно спасибо! Информация которую Вы предоставили очень важна! Имея распечатку Вашей рекомендации можно сэкономить огромное количество нервов и времени и пар башмаков и денег (проверено на собственной нервной системе и обуви). Просто я имею опыт покупки земли именно в аренде,строительства дома и последующего перевода земли в собственность на основании дома в собственности введенного в эксплуатацию. Но этот опыт был приобретен в Калининграде. Я просто подумала что у каждого региона свои нюансы и поэтому задала Вам этот вопрос. Поскольку мы задумываемся перебраться в ваши края. Еще раз спасибо!!!