19/06/2024

Многоквартирный дом на земле ИЖС: самострой или законный объект (Геленджик, Анапа, Сочи, Новороссийск и другие города Краснодарского края)

photo_2023-12-06_23-19-29Сегодня мы решили вновь вернуться к теме возведения объектов, которые принято называть «самостроем». И речь пойдет о многоквартирных домах, построенных с нарушением вида разрешенного использования земли.

Многоквартирный дом на земле ИЖС, Краснодарский край: самострой или законный объект

Итак, вы решили купить квартиру в строящемся или уже построенном многоквартирном жилом доме в Геленджике, Анапе, Краснодаре, Сочи или в любом другом населенному пункте Краснодарского края. И даже, возможно, нашли подходящий вариант через объявление или «агентство недвижимости». Вас устроили и цена (ниже, чем в аналогичных домах в других районах города), и планировка, и прочие «мелочи». Можно покупать? Нет. Сначала вам надо открыть кадастровую карту…

… и сделать первый шаг — посмотреть на ней, какой вид разрешенного использования земли имеет данный земельный участок. Если там написано «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «среднеэтажная жилая застройка» или «многоэтажная жилая застройка», то можно смело переходить ко второму шагу самостоятельной проверки квартиры (о нем чуть ниже). А вот если там написан ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», то мы рекомендуем вам забыть об этой квартире, как о страшном сне. И перейти к поискам другого варианта. Не верьте обещаниям юристов, владельцев земли, застройщиков, что «документы уже в администрации и со дня на день будет изменен вид разрешенного использования земли на нужный» и т.п. — сотни человек, купивших квартиры в подобных домах, оказались приобретателями жилья в «самостроях», подлежащих сносу. По закону, смена ВРИ должна происходить до того, как на участке начнутся строительные работы по возведению объекта.

Реклама:

Второй шаг, если ВРИ (вид разрешенного использования земли) относится к «малоэтажной многоквартирной жилой застройке», «среднеэтажной жилой застройке», «многоэтажной жилой застройке», то есть разрешается размещение многоквартирных домов, это пойти в местную Архитектуру при администрации города и проверить земельный участок по действующему генплану. К сожалению, за последние два года генпланы большинства курортных городов претерпели такие изменения, при которых многие земли, относящиеся по имеющимся документам к землям для жилой застройки, стали относиться к зонам сельхоз назначения или к рекреационным зонам (то есть зонам строительства санаториев, пансионатов, гостиниц и т.п.) или к другим нежилым зонам. Не забывайте, что принятый генплан — это основной документ, на основании которого будет решаться судьба строений, возводимых на земельных участках. И если в генплане земельный участок «сменил» территориальную зону, на не относящуюся к жилой застройке, то любой многоквартирник, возводимый на этой земле, автоматически станет самостроем. Исключение сделано только если разрешение на строительство многоквартирного дома получено до принятия такого генплана. Но если застройщик проявит самоуправство и хоть чем-то нарушит требования, указанные в разрешении на строительство (например, построит здание больше или выше разрешенного), то ваш дом будет признан самостроем, а это значит, что он подлежит сносу.

Третий шаг — это сверить разрешение на строительство с тем, что уже возведено на данном земельном участке (с фактически построенным жилым домом). Разрешено строительство 5-ти этажей, а построено 6? Выдано разрешение на 2 корпуса, а построено три? Нарушение требований, указанных в разрешении на строительство, приведет рано или поздно к сносу такого здания. Ну а вы потеряете свои деньги и никто их вам не вернет, потому что вы покупаете квартиру не у государства, а у частного лица и свои интересы вы будете должны защищать самостоятельно и сами же несете ответственность за совершение сделки.

Четвертый шаг — там же в архитектуре проверьте, не значится ли уже данный многоквартирник в списке самостроев (то есть в списке домов, по которым уже имеется решение суда на снос) и в списке зданий, по которым еще ведутся судебные разбирательства. Если дом попал в один из этих списков, квартиру в нем лучше не покупать.

Пятый шаг — уточнить, дают ли банки ипотеку на приобретение жилья в этом многоквартирном доме. Юристы банков неплохо проверяют всю разрешительную документацию на объекты, поэтому на те многоквартирники, в которых есть любые подобные нарушения, целевые ипотечные кредиты не выдаются.

Хотелось бы отметить, что не стоит доверять проверку земельного участка и сведений на здание по вышеопубликованным критериям кому-либо (даже юристу из агентства недвижимости), лучше сделайте это сами — так будет надежнее.

С самостроем в виде многоквартирных домов на землях ИЖС борются уже давно. Но всегда найдутся те, что хотят заработать на таких квартирах, и те, кто хочет купить жилье подешевле, не понимая всех пагубных для себя последствий.

В Сочи начались «Контрольные закупки» у риелторов, продающих самострои

В Сочи на форуме (18+), организованном городской ассоциацией риелторов, специалистам по продаже недвижимости напомнили о мерах юридической ответственности за реализацию объектов-самостроев и рассказали о проведении на курорте «контрольных закупок». Их проводят специалисты краевого департамента по надзору в строительной сфере. Информация по итогам «закупок» передается в надзорные органы.

Выявляет самострои на территории курорта межведомственная рабочая группа, в состав которой входят представители силовых ведомств, мэрии, общественники, а также члены городской гильдии риэлторов. Члены комиссии в интернете и мессенджерах находят мошеннические объявления о продаже недвижимости.

— Информация направляется в правоохранительные органы для блокировки ресурса, привлечения недобросовестного застройщика к ответственности, — объяснил начальник управления муниципального земельного контроля администрации Сочи Аслан Ачмизов.

Профессиональные риэлторы Сочи, участвующие в форуме, подписали хартию против фейковых объявлений о недвижимости.

По данным пресс-службы администрации Сочи, с начала текущего года в олимпийской столице было выявлено 630 незаконных построек, 91 из которых — с признаками многоквартирного дома. Решение о сносе незаконных строений будет приниматься судом, пишет Краснодармедиа.

Источник — https://t.me/yug_24_ru/13337

Кстати, разрешение на строительство обязательно для любого многоквартирного дома. А вот если дом возводится индивидуальный, то вместо разрешения на строительство владелец земли направляет уведомление о планируемом строительстве и в ответ он должен получить от архитектуры при администрации своего населенного пункта уведомление о соответствии — только после этого можно приступать к строительству индивидуального жилого дома. Ну а для строительства гаража на своем участке ИЖС никаких разрешений от архитектуры не требуется — тут главное не нарушить расстояния до соседей и до фасадной границы своего участка (эти требования указаны в ПЗЗ, которые вы найдете в архитектуре при администрации своего населенного пункта). Кстати, сейчас стало модно и удобно заказывать строительство гаража «под ключ». К примеру, в Новосибирске строительные фирмы берутся за возведение гаража на даче или в городе из сэндвич-панелей, газобетона, кирпича, пеноблоков и даже из металлоконструкций — подробнее на https://ма2.рф/stroitelstvo/stroitelstvo-garazha.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *