Геленджик, как Сочи и Анапа — город курортный. И администрации городов уже давно озабочены тем, что жители «держат» отдыхающих (предоставляют услуги проживания иногородним гражданам), но при этом не особо платят налоги. Казалось бы, создай благоприятные условия для выхода из «тени», и все наладится. Но…

Пути, по которым идут администрации курортов, примерно одинаковые: комиссии, проверки, штрафы. Но в этом году, из-за увеличившегося количества жалоб на действия властей, Росреестр решил разъяснить, можно ли «держать» отдыхающих в частном жилом доме или надо ли для этого переводить здание в «гостиницу».

Можно ли «держать» отдыхающих в частном жилом доме, разъяснения Росреестра, 2021 год

Для начала давайте разберемся, что такое «индивидуальный жилой дом»:

В соответствии с частями 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (часть 2 статьи 49) под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Теперь разберемся с термином «гостиница»:

Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение:

Гостиница — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

Согласно п.5 Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» они подразделяются на следующие виды:

а) городская гостиница (отель) — вид гостиниц, расположенных в городе, не обладающих признаками гостиниц, указанных в подпунктах «б» — «з» настоящего пункта;
б) гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия, и (или) выявленным объектом культурного наследия, и (или) объектом, составляющим предмет охраны исторического поселения, — вид гостиниц, имеющих в силу этого ограничение при проведении реставрации и ремонтных работ;
в) курортный отель, санаторий, дом отдыха, центр отдыха, пансионат — вид гостиниц, которые расположены в лечебно-оздоровительных местностях или на курортах, оказывающих помимо гостиничных услуг комплекс дополнительных услуг оздоровительного характера, в том числе с использованием лечебных природных ресурсов;
г) апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент»;
д) комплекс апартаментов — вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет);
е) мотель — вид гостиниц, размещенных в границах полосы отвода автомобильной дороги или придорожных полос автомобильных дорог, с автостоянкой, вход в номера которых может быть осуществлен с улицы (с места парковки автомобиля);
ж) хостел — вид гостиниц, включающих в себя номера различных категорий, в том числе многоместные номера (но не более 12 мест в одном номере), с возможностью предоставления проживающим как номера целиком, так и отдельных мест, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для приема пищи и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги;
з) загородный отель, туристская база, база отдыха — вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу, на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам.

Итак, с официальными определениями что такое «гостиница» и «индивидуальный жилой дом» мы разобрались. Однако это не все их отличия друг от друга.

Так как в гостинице проживает не семья ее владельца, а туристы (отдыхающие), то она должна соответствовать определенным требованиям:

— во-первых, в ней должны оказываться гостиничные услуги (в зависимости от «звездности» гостиницы они будут различны) — вы найдете их в Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»,

— во-вторых, здание должно соответствовать определенным нормам (градостроительным, противопожарным, Роспотребнадзора и т.д). Например, с каждого этажа гостиницы должно быть не менее 2-х эвакуационных выходов, здание должно быть оборудовано системой пожарной сигнализации и т.д.

— в-третьих, гостиница не является местом, в котором могут официально проживать (иметь постоянную регистрацию) ее владельцы, так как гостиница не относится к «жилым помещениям» согласно статьи 16 ЖК РФ.

И это еще не все отличия гостиниц от индивидуальных жилых домов.

Как вы понимаете, на курортах зданий, которые полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к гостиницам, не так уж и много. Большинство владельцев частных домов сдают летом отдыхающим либо часть комнат в своем доме, либо нежилые помещения в «хоз.постройках» (переоборудованных для временного проживания), либо сдают коттеджи целиком (сами перебираясь на это время в другое жилье). Все вышеперечисленные варианты не позволяют признать такие здания «гостиницами» и потребовать от их владельцев смены статуса «индивидуальный жилой дом» на «гостиница» с соответствующим переоформлением вида разрешенного использования земельного участка, даже через суд.

Поэтому в прошлом году в СМИ появилась информация, что для «негостиничных» домов, в которых все же хозяева размещают туристов, придумают новый термин «гостевой дом». Однако инициатива провалилась, так как выяснилось, что в законодательстве вопрос о том, можно ли «держать» отдыхающих в своем частном доме, который нельзя квалифицировать как «гостиница», решен уже давно.

Оказалось, что обоснование сдачи комнат отдыхающим находится… в Гражданском Кодексе РФ, принятом больше четверти века назад.

На этом основании и «родился» Приказ Росреестра от 30 июля 2021 г. № П/0326 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412»:

Что же получается? Теперь, чтобы официально «держать» отдыхающих в своих домах, расположенных на земельных участках с видом разрешенного использования «Жилая застройка», надо лишь составлять с ними договора найма (рекомендуется — письменно, образец найдете в интернет), а затем заплатить налог на полученную прибыль (об этом у нас будет отдельная статья). И, как вы уже поняли, нет необходимости переводить свой частный дом в «гостиницу», если здание не соответствует предъявляемым к гостиницам требованиям, а вы не предоставляете своим жильцам гостиничные услуги.

Гражданский Кодекс РФ:

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

.
ЖК РФ Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

ЖК РФ Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.