Недвижимость – это не только выгодные долгосрочные вложения финансовых средств, но и возможность получить гарантированную прибыль, если, конечно, вы правильно выбрали коммерческие объекты для этих целей. Стоит понимать, что коммерческая недвижимость может как терять свою привлекательность в глазах возможных арендаторов и покупателей, так и становиться более желанной, а значит, и повышающейся в стоимости.
Покупка и продажа коммерческой недвижимости, если вы подходите к этому вопросу вдумчиво и серьезно, не обойдется без определения стоимости объекта. При этом стоит понимать, что “определенная в отчете об оценке (заключении эксперта) рыночная стоимость объекта представляет собой лишь вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке…» ((постановление Конституционного Суда России от 11 июля 2017 года № 20-1).
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости, то есть определение ее рыночной стоимости, включает в себя много различных факторов. Самостоятельно такой расчет сделать можно, но довольно сложно (и при этом он не будет иметь юридической силы), поэтому необходимо обращаться к специалистам, которые проанализируют:
- местоположение объекта (район населенного пункта и его престижность в плане востребованности у арендаторов и покупателей, транспортную доступность, наличие парковок возле оцениваемого здания),
- функциональное назначение объекта, может ли он быть перепрофилирован для других целей и каким образом,
- технические характеристики здания или помещения, включая состояние инженерных систем, наличие отсутствие ремонта в помещениях,
- правовые характеристики (форма собственности, наличие обременений, сервитутов, разрешённое использование),
- влияющие на стоимость здания или помещения факторы, например, спрос и предложение на рынке недвижимости в этом районе, изменения в законодательстве по данному виду объектов и т.п.
- доходность – прогнозируемые арендные потоки, заполняемость помещений.
Если оцениваемый объект включает в себя и земельный участок, то учитываются и его значимые для определения стоимости характеристики, а также потенциал для развития.
Оценка коммерческой недвижимости, выполняемая специализированной организацией, например, консалтинговой компанией, будет осуществляться по следующему плану действий:
- Заключение договора на выполнение работ. Для этого заказчик, обращающийся к оценщику, предоставляет правоустанавливающие документы на объект и четко формулирует цель проведения оценки данного объекта. В договоре указываются, в том числе, размер вознаграждения оценщика и информация о страховании его ответственности, так как итоговый документ будет иметь юридическую силу. Если в дальнейшем в полученном на руки отчете об оценке будут выявлены нарушения законодательства, повлекшие признание его процедурно недостоверным, исполнитель и оценщик несут риски ответственности за оказание некачественной услуги.
- Сбор информации. Оценщик обязательно выезжает на объект для его осмотра и фотофиксации, а также проведения замеров для дальнейшей сверки с данными БТИ. При обнаружении дефектов они также должны быть зафиксированы. Выезд желательно проводить в присутствии заказчика или его представителя, так как в процессе осмотра могут возникнуть дополнительные вопросы, требующие разъяснений (например, при выявлении факт самовольной перепланировки и т.п.)
- Расчёт стоимости объекта. Собрав всю необходимую информацию по объекту, оценщик выбирает метод оценки и проводит необходимые расчёты. Обратите внимание, что все применяемые формулы и методы отражаются в итоговом отчёте в качестве обоснований полученной в результате стоимости оцениваемого объекта.
- Составление итогового отчёта. Это завершающий этап, когда оценщик формирует итоговый отчёт, фиксируя в нем всю собранную информацию, использованные методы оценки и итоговая стоимость недвижимости. Действующие федеральные стандарты оценки рекомендуют оценщику помимо указания в отчете итоговой величины стоимости приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость.
Обратите внимание, что между двумя оценками, выполненными разными оценщиками, могут быть небольшие расхождения в стоимости (даже при оценке на одну и ту же дату), так как подобная погрешность является неизбежной. Расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта в процентном отношении зависят от:
- функционального назначения здания, земли или помещения,
- уровня неопределенности.
Расхождения могут составлять от 10 до 60-ти процентов, при этом их границы установлены соответствующими документами.
Не забывайте, что оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости – это элемент в системе принятия итогового управленческого или судебного решения.