Самострой в Геленджике: история многоквартирного дома по улице Красногвардейской, 79

Статья о самострое в Геленджике — многоквартирному дому, расположенному по улице Красногвардейская, 79 — была опубликована в газете «Прибой» 22 декабря 2015 года. Публикую ее на страницах своего сайта без изменений.

В конце статьи мы добавили информацию по этому зданию за 2016 — 2021 г.г.

Самострой в Геленджике: история многоквартирного дома по улице Красногвардейской, 79

Как же так получилось, что за свои кровно заработанные деньги граждане обзавелись огромными проблемами, приобретя недорогие квартиры в красивом районе города недалеко от моря?

Свыше двухсот семей кусают себе локти, жалея о том, что когда-то на глаза им попалась реклама о продаже квартир в новом жилом комплексе по ул. Красногвардейской, 79. Прельстившись невысокой ценой за квадратные метры, расположением будущего жилища, поверив заверениям ушлых риелторов о полной законности строительства, покупатели не смутились отсутствием какой-либо инфраструктуры и теснотой того, что трудно даже с натяжкой назвать внутренним двором. Большинство владельцев новых квартир — иногородние, и им было трудно проверить, насколько красивая сказка о квартире на Черноморском побережье отличается от реальности.

Сегодня мы еще раз вернемся к истории появления и строительства 14-этажного дома, в которую вплели свои судьбы уже 226 семей. Коснемся и норм действующего законодательства, которые за эти 4 года были нарушены.

2011 год

Возведение дома началось в конце 2011 года. Через пару месяцев жители прилегающих районов, особенно частных домов, находящихся в 3 метрах от непосредственной стройки, узнали, что здесь вырастет 7-этажка. Уже от этих сведений волосы вставали дыбом: коммунальные сети не рассчитаны на столь резкое увеличение численности населения!

Земельный участок площадью 3 873 кв. м был предназначен для размещения лабораторного корпуса. Ввиду отсутствия разрешительных документов, несоответствия вида разрешенного использования земельного участка, администрацией курорта еще 7 ноября того же года было выдано предписание о приостановке строительных работ. К сожалению, застройщик оставил их без внимания. Как и все последующие предписания, коих он получил еще порядка десяти. К слову, на тот период времени арендатором являлась торгово-промышленная компания «Арком-Центр».

Поскольку от застройщика реакции не последовало (а строительство шло полным ходом, рекламная кампания по продажам не отставала), то в различные правоохранительные структуры было направлено большое количество обращений. Имеющимися у них полномочиями указанные органы все же добились приостановки работ. А Азово-Черноморская природоохранная прокуратура, откликнувшись на обращения, уже буквально через месяц — в декабре 2011 года — обратилась в суд о приостановке строительства.

2012 год

Но пока дело рассматривалось судом, дом все рос и рос. Позднее, уже в середине 2012 года, прокурор Геленджика обратился с иском в суд об обязании застройщика привести в соответствие с действующим законодательством данный объект, как и документы на него. Решение суда вступило в законную силу в августе. Однако застройщик, а им уже стал в результате переуступки права аренды земельного участка гражданин А.С.Прима, даже не подумал его исполнить.

Между тем в декабре 2012 года собственник участка (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю — ТУФАУГИ) обратился в Геленджикский городской суд о сносе объекта, взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. В качестве третьего лица были привлечены администрация города-курорта и прокуратура Геленджика.

2013 год

Дело рассматривалось почти год. Но строительство проводилось в разы быстрее… В свою очередь, гражданин Прима обратился со встречным иском о признании права собственности на многоквартирный дом.

В ноябре 2013 года было вынесено судебное решение о сносе объекта недвижимости: исковые требования ТУФАУГИ удовлетворены, во встречном иске отказано.

Вместе с тем по апелляционной жалобе гражданина Примы апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда дело было пересмотрено. И 14 января 2014 года суд узаконил объект в составе квартир и нежилых помещений. Территориальное управление, а затем и администрация города-курорта подают кассационные жалобы. Но они остаются без удовлетворения.

«Удачная» покупка

С самого начала строительных работ, а точнее со дня сноса предыдущего строения (лабораторного корпуса), в различные инстанции города и края поступало множество жалоб от жильцов прилегающих многоквартирников № 81 и 83 по ул.Красногвардейской, домов по ул.Заставной. Жители были немало обеспокоены тем, что громоздкий «сосед» возводится с нарушением минимальных отступов от границ их участков. В процессе строительства были причинены серьезные повреждения территориям их домовладений. Люди понимали, что объект в случае завершения его строительства и эксплуатации создаст им огромные проблемы, потому как существующие инженерные сети не рассчитаны на такой объем потребления.

Вдумайтесь: наличие 440 квартир предполагает проживание как минимум тысячи человек! Для них необходим соответствующий объем водо-, энергопотребления, канализационных стоков…

В настоящее время те коммунальные сети, которые существуют в районе Толстого мыса, на такой объем просто не рассчитаны. Да и не получали застройщики технические условия на подключения к сетям либо на модернизацию имеющихся.

Следует подчеркнуть, что по нормативам градостроительного проектирования для размещения такого дома необходима площадь земельного участка, равная 22 тысячам кв.метров! А по факту его площадь даже менее 4 тыс. кв.м. Чего уж тут говорить о том, что застройщик обязан был выполнить требования о наличии парковочных мест для будущих жильцов, спортивных, детских, хозяйственных площадок! Эти недостатки обернутся большой бедой для тех, кто все же заселится в этот дом (если это произойдет). Страдать будут и жители прилегающих МКД и частных домовладений.

Многоквартирник этот давно уже числится в списке «неблагонадежной недвижимости». Тем не менее потенциальные новоселы регулярно приезжают на объект, радуются дешевизне и близости моря, листают документы, кои им показываются во множестве, грезят выгодным приобретением… Для таких людей грозный список разместили уже прямо в здании МФЦ, куда приходят сдавать бумаги на регистрацию сделок. Данное предупреждение должно по меньшей мере насторожить покупателей, какими бы юридически не осведомленными они ни были! А ведь таких, к огромному сожалению, большинство.

Свое однозначное мнение высказал и глава Кубани Вениамин Кондратьев 14 декабря в ходе приема граждан. Он подчеркнул, что приобретение квартир в домах-самостроях — это сознательный риск покупателей. «И, помогая им, власть тем самым поддерживает самовольное строительство, тех недобросовестных застройщиков, которые теперь прикрываются людьми, подвергают опасности их жизни, – акцентировал губернатор. – Надо пресекать самовольное строительство уже на стадии рытья котлованов. И завершать практику помощи жильцам несанкционированных домов. Власть не должна решать проблемы недобросовестных застройщиков!»

Как заверил глава региона, к строительным компаниям, не выполняющим обязательства перед жильцами, будут применяться самые жесткие меры в рамках правового поля.

Внимание! Опасное жилье!

Обратите внимание на то, что судебное решение о признании права на квартиры в доме было вынесено на основании заключения экспертизы, которую провели по определению суда ВИЗУАЛЬНЫМ СПОСОБОМ НА УРОВНЕ 5 ЭТАЖА. Но сейчас объект имеет этажность 14! И никакого экспертного заключения в установленном порядке на существующий объект получено НЕ БЫЛО. Не говоря уже о том, что при строительстве многоквартирных домов, и тем более столь высотных, в нашем районе с повышенной сейсмичностью в обязательном порядке должна проводиться государственная экспертиза проектной документации и поэтапный контроль государственного строительного надзора на абсолютно всех этапах строительства. Ничего это проведено не было.

Из этого следует закономерный вывод о существовании реальной угрозы жизни и здоровью людей, которые намереваются жить в этом доме. Под угрозой находятся и жители, соседствующие с многоэтажкой. Именно этим обусловлена озабоченность муниципалитета по вопросу судьбы указанного строения.

2015 год

Сейчас данное гражданское дело находится на рассмотрении в Верховном Суде РФ – в том числе и на основании кассационных жалоб, поданных владельцами смежных участков. Есть большая надежда, что судебные органы примут объективное и справедливое решение. Тем более то время, когда судебные инстанции безоговорочно, не вдаваясь в детали, выносили решения в пользу застройщиков, прошло.

Покупатели квартир в силу своей юридической неосведомленности не вполне правильно оценивают ту ситуацию, в которую они попали, и ту, которая сложилась вокруг дома. Они получили рекомендации обратиться к застройщику с вопросом возврата уплаченных ими денег с тем, чтобы вложить их в иные объекты недвижимости. Иными словами, чтобы люди могли приобрести квартиры в домах, возведенных в соответствии с законом: только это может гарантировать людям комфортное проживание в безопасных условиях.

Не все мы по образованию юристы, и не каждый способен досконально вникнуть в тонкости строительного бизнеса, чтобы адекватно оценить обстановку. Покупатели квартир в данном доме ссылаются на некий документ, якобы подтверждающий законность постройки, наличие разрешения на строительство. Этот вопрос прокомментировала юрист, первый заместитель главы города-курорта Татьяна Константинова.

— Действительно, люди недостаточно осведомлены о характере документов, которыми их снабдил застройщик. Его представители заверяли заинтересованных лиц, что это именно те документы, которыми обязаны владеть законопослушные застройщики при возведении объектов капитального строительства. В рамках исполнения судебного решения, которым суд обязал застройщика привести объект в соответствие по заявлению арендатора, органом местного самоуправления было принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка — с «для размещения лабораторного корпуса» на «размещение многоэтажного дома». Да, такое постановление было принято. Но — обращу внимание! — это лишь изменение вида разрешенного использования земельного участка, что ни в коей мере не является разрешением на строительство указанного объекта. Это совершенно разные по содержанию, форме, правовым последствиям документы!

Разрешение на строительство в соответствие со ст.51 Градостроительного кодекса РФ, выдается на основании целого комплекса документов, которые обязан предоставить застройщик. В составе этого пакета документов, по многоквартирным домам в частности, необходима проектная документация, прошедшая в установленном порядке государственную экспертизу. Ничего подобного в данном случае сделано не было. Многоквартирный дом возводился без какого бы то ни было разрешения на строительство, что позволяет отнести его, согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ, к объектам самовольного строительства.

Да, безусловно, все, о чем мы сегодня вновь вам рассказали, — это беда. Но беда рукотворная. И масштабы ее столь велики из-за незнания населением правовых основ, желания сэкономить на малом, надежды на русский «авось» (что в данном случае больше напоминает опасную рулетку, где все равно останешься внакладе).

Покупайте правильно

При покупке квартиры необходимо обращать внимание на целый ряд деталей. Имущество должно возводиться юридическим лицом, формой организации которого будет ЗАО, ОАО или ООО. Если дом строит лицо физическое — надо насторожиться.

Застройщик должен представить вам пакет документов, разрешающих строительство. Среди них главное — непосредственно само разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности на землю или договор об аренде земельного участка и проектная документация. Существенным
критерием надежности застройщика является оформление с покупателями договоров долевого участия по ФЗ-214.

2016-й год

Некоторые жильцы провели отделку и въехали в дом, и тогда мэрия и прокуратура инициировали новые разбирательства. В 2016 году суд наложил обеспечительные меры: остановил строительство, дом отключили от коммуникаций, что вынудило жильцов выехать из достроенного крыла.

2017-й год

В феврале 2017 года президиум Краснодарского крайсуда отменил апелляционное определение, узаконившее дом, вернул дело на новое рассмотрение.

Мэрия потребовала признать дом самостроем и снести его за счет покупателей: это 200 млн рублей на 300 семей (многие из них перед покупкой квартир обращались в госорганы и получили ответ, что дом строят законно).

Суд удовлетворил иск со ссылкой на выявленную экспертами опасность для жильцов. Между тем в 2013 году ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» заключило: дом не угрожает жизни и здоровью граждан и соответствует строительным нормам. Новый эксперт — предложенное мэрией ООО «Экспертная инжиниринговая компания (о ней в интернете немало отзывов о явно заказных экспертизах) — не подвел: строение признано угрожающим жизнью и здоровью. Уточнить доводы не удалось, эксперты не явились в суд.

Источник — https://www.comcb.info/material.php?id=5DB6CF82DC17D

2018-й год

Жильцы обратились в СКР, он организовал свою экспертизу, заключившую, что «объект возведен с незначительными и исправимыми нарушениями строительных норм, но в целом в соответствии с действующими нормами, угрозы жизни и здоровью граждан в существующем виде не представляет». Суд заключению СКР не поверил, в ходатайстве о проведении повторной экспертизы отказал и в октябре 2018 года объявил дом самостроем и приговорил к сносу.

Источник — https://www.comcb.info/material.php?id=5DB6CF82DC17D

2019-й год

Отчаявшиеся жители дома были вынуждены прибегнуть к разнообразным акциям протеста, начиная от одиночных пикетов у дверей органов власти, кончая перекрытием федеральной трассы. В итоге дом не снесли. Власти после серии обращений, подкреплённых пикетами, пошли на диалог.

Источник — https://www.comcb.info/material.php?id=5DB6CF82DC17D

Апелляционным определением от 05.03.2019 решение о сносе оставлено без изменения.

Источник — https://open.krasnodar.ru/reg_umk/reestr/detail.php?ID=169827

2020-й год

В августе 2020-го прошло несколько встреч жителей дома с краевыми властями, встреч, которых пришлось усиленно добиваться, в итоге в Краснодаре пострадавшим жильцам были даны обещания о проработке нескольких вариантов решения проблемы. После видеоконференции 4 сентября с участием городских и краевых властей было объявлено, что для красногвардейцев остался всего один вариант ≈ постройка нового дома, но в отдалённом городском районе, без определённых сроков, без письменных гарантий, с собственными вложениями. Но людей такое решение не очень обрадовало, наоборот, они решили с ответным словом выйти к властям.

8 сентября 2020 года московская группа красногвардейцев с коллективным обращением отправилась в приёмную Президента.

Источник — https://forum-msk.org/material/news/16687569.html

.

.

2021-й год

Мэрия Геленджика объявила тендер на снос самостроя по улице Красногвардейской. Информация об этом опубликована на портале госзакупок.

Работы по демонтажу дома, признанного самовольной постройкой, оценены муниципалитетом в 59,7 млн. руб. Организация, выигравшая тендер, должна будет приступить к сносу трех зданий под литерами «А», «Б», «В». При этом подрядчику необходимо будет привлечь к исполнению контракта субподрядчиков из числа субъектов малого предпринимательства, социально ориентированных некоммерческих организаций в размере 20% от цены контракта.

Источник — https://vk.com/wall-52454722_57866