Продолжаем разбираться в вопросах, связанных с проектом Генплана Геленджика, находящимся сейчас на стадии публичных слушаний.

Несколько недель назад жители города-курорта обнаружили в данных Росреестра ограничения прав на свои земельные участки по статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Администрация города объявила, что к установлению данных ограничений не имеет никакого отношения, а установило их Кубанское бассейновое водное управление.

Генплан Геленджика: об установленных ограничениях по статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ноябрь 2021 года

  Кубанское бассейновое водное управление

29 октября 2021 года на сайте Кубанского БВУ появилась следующая информация:

«В ходе общественных слушаний по внесению изменений в генеральный план МО город-курорт Геленджик, проходивших 25 октября 2021 года в Доме культуры села Кабардинка, исполняющая обязанности начальника управления земельных отношений администрации МО г-к Геленджик Елена Сергеевна Расторгуева на вопрос граждан об установленном обременении в отношении их земельных участков (статьи 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации) ответила: «Чаще всего подобное обременение в последнее время ставило Кубанское бассейновое водное управление».

Кубанское БВУ сообщает, что данное высказывание не имеет под собой правового основания и намеренно вводит граждан в заблуждение.

Разработчиком проекта генерального плана предложено внести изменения по смене назначения ряда земельных участков жилой застройки (ИЖС) на общественно-деловую и рекреационную зоны. По словам Елены Расторгуевой это связано с их нахождением в водоохранной зоне Черного моря (500 м от уреза воды), для которой в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации установлен режим ограничений хозяйственной деятельности. Указанная статья действует с 2007 года — с момента введения в действие Водного Кодекса Российской Федерации, вне зависимости от нанесения и постановки на кадастровый учет земельных участков, расположенных в ее границах.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, после согласования генерального плана уполномоченными органами, план утверждается представительным органом местного самоуправления. Кубанское БВУ не наделено соответствующими полномочиями, в связи с чем не входит в состав органов, рассматривающих и согласовывающих генеральный план.

Кубанское БВУ обратилось в соответствующий надзорный орган с просьбой дать оценку и применить необходимые меры реагирования в отношении должностного лица при исполнении служебных обязанностей, допустившего высказывание недостоверных, заведомо ложных сведений, повлекших за собой негативную реакцию населения в адрес федерального органа исполнительной власти.»

Источник — http://www.kbvu-fgu.ru/

А теперь, по традиции, давайте внимательнее изучим Водный Кодекс РФ.

ВК РФ Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

3. За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы — от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

4. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

1) до десяти километров — в размере пятидесяти метров;
2) от десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров;
3) от пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров.

5. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.

6. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.
7. Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».

8. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров.

9. Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов.

10. Водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются.

11. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.

12. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере пятидесяти метров.

13. Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

14. На территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

15. В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах»).

16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;
5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

16.1. В отношении территорий ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

16.2. На территориях, расположенных в границах водоохранных зон и занятых защитными лесами, особо защитными участками лесов, наряду с ограничениями, установленными частью 15 настоящей статьи, действуют ограничения, предусмотренные установленными лесным законодательством правовым режимом защитных лесов, правовым режимом особо защитных участков лесов.

16.3. Строительство, реконструкция и эксплуатация специализированных хранилищ агрохимикатов допускаются при условии оборудования таких хранилищ сооружениями и системами, предотвращающими загрязнение водных объектов.

17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:

1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

18. Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначение на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Узнать, какие именно обременения и ограничения, и какой организацией они наложены на ваш земельный участок, вы можете только в РАСШИРЕННОЙ выписке из ЕГРН (заказать ее можно через МФЦ).

  Росреестр 

Разъяснения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26 октября 2021 года:

Ограничения на земельный участок в рамках ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса РФ

«При государственной регистрации ограничения в рамках ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса РФ (далее- ЗК РФ), отсутствует техническая возможность выбора конкретного ограничения. Интерфейс программы предлагает только обобщенный шаблон: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, 56.1 ЗК РФ», что вводит заявителей в заблуждение, так как выбрать конкретный вид обременения, либо «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56 ЗК РФ», либо «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56.1 ЗК РФ» невозможно.

Проблему отображения ограничений предусмотренных ст.56, 56.1 ЗК РФ, возможно, решить путем внесения изменений в соответствующий классификатор Единой системы управления нормативно-справочной информацией Росреестра (далее — ЕС УНСИ).

В настоящее время ведется работа и подготовлен проект  письма в профильное Управление центрального аппарата Росреестра России, ответственное за наполнение справочников ЕС УНСИ, в части выбора оснований установления незарегистрированных ограничений ст.56, 56.1 ЗК РФ.

По вопросу оснований исключений из сведений ЕГРН вышеуказанной части земельного участка следует отметить, что в соответствии с ч.1 ст. 44 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет частей земельных участков, образованных в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в ЕГРН сведений о прекращении существования такой зоны в порядке межведомственного информационного взаимодействия.»

Источник — https://frskuban.ru/

И еще одно разъяснение Росреестра (от 2 ноября 2021 года) — источник https://rosreestr.gov.ru/press/archive/k-voprosu-ob-ogranicheniyakh-prav-na-zemelnye-uchastki/

В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу наличия в выписках из ЕГРН ссылки на статью 56.1 Земельного кодекса РФ (резервирование земель для государственных или муниципальных нужд) после внесения зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) на основании статей 56 Земельного кодекса РФ, Управление Росреестра по Краснодарскому краю разъясняет.

Согласно приказу Росреестра от 12.10.2011 №П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» в сведениях о земельном участке формируется вид ограничения (обременения) прав, соответствующий классификационному коду 022004000000 с наименованием «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации».

При внесении зоны с особыми условиями использования территории (например, водоохранные зоны, границы прибрежных защитных полос водных объектов, зоны затоплений и подтоплений) в ЕГРН в отношении земельных участков, полностью или частично расположенных в границах ЗОУИТ, формируются сведения об ограничении (обременении) прав таких земельных участков, установленные для соответствующей ЗОУИТ (вид ограничения (обременения) прав, вид объекта реестра границ (ЗОУИТ), реестровый номер границы ЗОУИТ, ограничения по использованию земельного участка, установленные для соответствующей ЗОУИТ). 

Учитывая, что классификатором под одним кодом объединены два основания ограничений (ст.56 ЗК – ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий и ст. 56.1 ЗК – в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд) правообладателю земельного участка и иным заинтересованным лицам необходимо в первую очередь обращать внимание на содержание ограничений в использовании земельного участка, где раскрывается основание внесения и их суть. Это позволит исключить озабоченность правообладателя судьбой своего земельного участка.

Важно, что содержание ограничения в использовании земельного участка отражается в разделах 2 (если полностью в границах ЗОУИТ) и 4.1 (если частично) выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Полные сведения об ограничениях на земельный участок заинтересованные лица могут получить, заказав расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на основании запроса в МФЦ либо с помощью электронных сервисов Росреестра.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) ― охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 icon-arrow-circle-right Проверяем данную информацию

Мы решили провести небольшую проверку и узнать, действительно ли все участки, попавшие в водоохранную зону на территории Краснодарского края, имеют в Росреестре ограничения по ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса в результате отсутствия технической возможности выбора конкретного ограничения.

Для проведения «эксперимента» мы выбрали земельные участки, расположенные в водоохранной зоне, в станице Полтавской Краснодарского края (подальше от моря ). Для этого мы открыли Кадастровую карту ЗДЕСЬ. В левом углу в строке поиска написали «Краснодарский край станица Полтавская». А в правом углу экрана вошли в «слои» и поставили галочку против строчки «Зоны с особыми условиями использования территории».

Карта стала цветная. Нас интересует светло-зеленая зона — водоохранная зона вдоль местной реки.

Приближаем карту, выбираем любой участок в этой зоне. Мы проверили несколько, и вам рекомендуем сделать тоже самое, чтобы убедиться в итоговом результате.

Нажимаем на выбранный участок, слева на экране монитора высветится его кадастровый номер. Копируем его и вставляет в соответствующую строчку (в нижнюю строчку) ЗДЕСЬ. Не забудьте заполнить капчу с символами.

Мы не будем здесь, в этой статье, публиковать полные скриншоты наших результатов (так как все участки — это чья-то собственность и нарушать их права мы не собираемся), поэтому мы покажем вам скриншот лишь нижней части появившейся таблички, где как раз и перечислены ограничения:

Как видите, запись в Росреестре, находящаяся в свободном доступе в интернете, по станице Полтавской аналогична записям по земельным участкам в Геленджике, попавшим в водоохранную зону. А станица Полтавская желающим пожить на море никак не интересна — от нее до Черного моря почти 2 часа на машине . Мы также проконсультировались у главного архитектора станицы Полтавской, которая подтвердила, что и у них путаница в ЕГРН возникла именно из-за технической недоработки Росреестра (одновременное внесение ограничений по ст.56 и ст.56.1 ЗК РФ), так как данные участки, находящиеся в водоохранной зоне, никогда не были зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

  Делаем ВЫВОДЫ:

1. Администрация города-курорта Геленджик действительно не имеет отношения к ограничениям (ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации), появившимся на земельных участках в водоохранной зоне в данных Росреестра в ЕГРН.

2. Ограничения по водоохранной зоне наложены в соответствии с Водным Кодексом РФ, ст.65 (исполнитель — Кубанское бассейновое водное управление).

3. Росреестр признал, что «При государственной регистрации ограничения в рамках ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса РФ (далее- ЗК РФ), отсутствует техническая возможность выбора конкретного ограничения. Интерфейс программы предлагает только обобщенный шаблон: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, 56.1 ЗК РФ», что вводит заявителей в заблуждение, так как выбрать конкретный вид обременения, либо «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56 ЗК РФ», либо «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56.1 ЗК РФ» невозможно.» Иными словами — имеет место техническая недоработка (ошибка), которую будут исправлять.

4. Водоохранная зона не накладывает запрет на строительство, реконструкцию и эксплуатацию индивидуальных жилых домов на земельных участках соответствующего вида разрешенного использования, а также она не является основанием для смены функциональной зоны с «зоны для индивидуального жилищного строительства» на «общественно-деловую» или «рекреационную — зону отдыха» в Генплане.

5. В водоохранной зоне для индивидуальных жилых домов устанавливаются определенные требования по канализации.

6. Кроме водоохранной зоны по берегу моря «проходит» и так называемая «береговая полоса». Под береговой полосой подразумевается часть земель общего пользования, проходящая вдоль границы водного объекта. Ее ширина составляет 20 метров (для моря). Граждане вправе находиться в пределах береговой полосы, а также свободно передвигаться, осуществлять любительское рыболовство и причаливать к берегу. Однако возведение каких-либо построек на таких территориях не допускается. Основание — ВК РФ Статья 6. Водные объекты общего пользования.

7. Точно узнать, какие именно обременения и ограничения наложены на ваш земельный участок, и кем они наложены, вы можете только в РАСШИРЕННОЙ выписке из ЕГРН (заказать ее можно через МФЦ). При необходимости получения консультации по зафиксированным в ЕГРН ограничениям следует обращаться в Росреестр. Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю: 353461, Краснодарский край, г.Геленджик, ул.Крымская, 20, телефон: 8-861-41-3-60-09.

8. В настоящее время существует 28 видов зон с особыми условиями использования территорий (ст.105 ЗК РФ), каждая из которых может накладывать какие-либо ограничения прав на земельные участки. В ЕГРН подобные ограничения вносятся по решению ведомств, отвечающих за данную ЗОУИТ.