Человеческий мозг так устроен, что если нас с вами захлестывают сильные эмоции, то мы начинаем хуже воспринимать информацию. И на ее обдумывание требуется время, а также, возможно, новая дополняющая информация.

Таким вот «лирическим» отступлением я решил начать эту статью именно потому, что из-за ярких отрицательных эмоций, которые вызвал проект Генплана Геленджика, представленный на публичные слушания в октябре — ноябре 2021 года, и на котором вдруг исчезла зона ИЖС в 500-метровой береговой полосе (и не только в ней), мы с вами перестали правильно слышать и понимать то, что нам говорят представители официальных органов власти на местном и краевом уровне. А ведь, если внимательно вслушаться, они не врут, просто — немного недоговаривают . В итоге у нас с вами есть куча разрозненной информации, больше похожей на пазлы, из которых никак не хочет собираться единая картина.

Однако после вчерашней встречи с администрацией, возможно, картинка все же сложилась. И сейчас я хочу представить ее вам, а также попутно объяснить, в чем отличие смешанной зоны от зоны ИЖС (малоэтажной жилой застройки).

Уважаемые посетители моего сайта! Если у вас есть желание конструктивного диалога со мной, рекомендую выразить свое мнение внизу в комментариях к этой статье. 

Новости Генплана Геленджика, 9 декабря 2021 года: смешанная зона и в чем ее отличие от зоны малоэтажной жилой застройки (ИЖС)

 icon-arrow-circle-right Немного истории

Давайте начнем, как в сказке — Жили-были…

Итак, жил-был город-курорт Геленджик, небольшой, но красивый. За последние годы он облагородился, возмужал, обзавелся красивой набережной и новыми туристическими достопримечательностями. Многие годы в Геленджике (начиная с прошлого века )  дружно соседствовали крупные пансионаты и оздоровительные лагеря, санатории и частный жилой сектор, предоставляющий жилье отдыхающим (причем законно, под присмотром, если кто еще помнит, организации ЗАО «Отдых», через которую и уплачивались все необходимые сборы и проводилась регистрация туристов).

Шли годы. Менялись законы. Менялись трактовки этих законов . И в 2019-м году в частном жилом секторе начались проверки, целью которых были частные жилые дома, где их хозяева сдавали жилье отдыхающим. Выявив «нарушителя», документы на него передавались в суд. Основание — закон Хованский, который ВНИМАНИЕ! не затрагивает ИЖС, а распространяется только на многоквартирные жилые дома и хостелы в них. Но об этом, похоже, в администрации края и города никто не знал . Вопрос о смысле таких действий с их стороны остался открытым. Возможно, это была попытка упорядочивания поступления платежей в бюджет города, а может быть, целью было заставить людей перевести свои дома из «жилых» зданий в «нежилые» гостиницы, не имеющие конституционного «прикрытия» в виде неприкосновенности жилья.

И вот настал 2021 год . И в Краснодарском крае было решено «облагородить» курорты, дотянув их до мирового уровня. Но как это сделать в городе-курорте, где уже нет новых земель для развития (те, что раньше разрешалось перевести из земель сельхоз.назначения и добавить к землям населенных пунктов, пришлось вернуть обратно — в крае начали возрождать виноградарство, пока, правда, только на бумаге). Итоговым решением стал проект генплана Геленджика, где курортная зона оказалась запланирована там, где сейчас в своих домах ИЖС живут люди .

Что было дальше — вы знаете. Население города-курорта Геленджика такой вариант не устроил, публичные слушания прошли, мягко говоря, бурно, а администрация города получила более 10 тысяч заявлений с возражениями и предложениями. Которые, вроде бы, в настоящий момент, находятся на рассмотрении, чтобы быть внесенными или не внесенными в проект генплана .

  Факты

А теперь переходим к фактам. Итак:

— факт первый — 500 метровая зона от берега моря, согласно действующему в настоящий момент Градостроительному Кодексу Краснодарского края, имеет приоритет в курортном строительстве. То есть здесь должны размещаться объекты санаторно-курортного назначения:

ГРК Краснодарского края. Статья 27 п.5. На территориях муниципальных образований Краснодарского края город-курорт Анапа, город-курорт Геленджик, город Новороссийск, городской округ город-курорт Сочи, Ейский район, Приморско-Ахтарский район, Славянский район, Темрюкский район, Туапсинский район и Щербиновский район на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей, в том числе при подготовке правил землепользования и застройки и внесении в них изменений, считать приоритетным:

1) осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиниц (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования;

2) ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности);

3) ограничение предельной (максимальной) высоты вновь возводимых зданий, строений, сооружений не более 21 метра на расстоянии 100 метров, 25 метров на расстоянии от 100 до 300 метров, 30 метров на расстоянии от 300 до 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей

Как видите, исключения для ИЖС в данном пункте не сделано. То есть, если земля относится к производственной зоне или зоне с/х использования, то планировать размещать на ней курортные объекты нельзя, а вот «поверх» всех остальных существующих зон — можно.

— факт второй — в проекте генплана города-курорта Геленджик (а это, напомню, план развития города-курорта на ближайшие 20 лет, на который после его принятия будет опираться архитектура города при выдаче разрешений на строительство и реконструкцию зданий) 500-метровая зона вдруг «потеряла» ИЖС и превратилась в общественно-деловую зону и зону отдыха (рекреационную), в которых ИЖС не предусматривалось, даже не смотря на свое фактическое существование на этих территориях. Подобное зонирование приводило к тому, что владельцы земли для ИЖС теряли право реконструировать свои дома и возводить новые на земельных участках с видом разрешенного использования 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства».

— факт третий — администрация, вроде бы, идет на уступки. Но ВНИМАНИЕ! предлагает не вернуть зону для ИЖС (в которой, кстати, можно даже сейчас официально располагать много других объектов, включая гостиницы), а заменить ее на «смешанную«.

Что же такое «смешанная зона»? По уверениям администрации, это зона, в которой ИЖС будет соседствовать с коммерцией. Звучит хорошо, но, в принципе, при такой формулировке, «смешанная» зона, на первый взгляд, копирует по своему содержанию зону «малоэтажной жилой застройки» (убедиться в этом вы можете в нашей статье ЗДЕСЬ).  Так зачем же тогда менять «шило на мыло»? Ответ, если хорошо подумать, лежит буквально на поверхности .

Давайте рассуждать: что край планировать строить в 500 метровой зоне? Смотрим чуть выше по тексту п.5 ст.27 ГРК КК и видим следующее: объекты санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиницы (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объекты их инфраструктуры.

Ничего из этого СЕЙЧАС в зоне малоэтажной жилой застройки строить нельзя, потому что в ней не предусмотрены ТАКИЕ виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, как 5.0  «Отдых (рекреация)» и 9.2 «Курортная деятельность». А в существующую расшифровку видов разрешенного использования земли для зоны малоэтажной жилой застройки (ИЖС) такие крупные объекты включить нельзя, так как это было бы нарушением действующего федерального законодательства.

Выход, который предложила администрация Геленджик, это создание «смешанной» зоны, в которой ВНИМАНИЕ! в основных видах разрешенного использования земли будет и ИЖС, и коммерческие объекты, и курортные объекты. Вроде бы все логично. НО! Согласно действующим правилам, для изменения в пределах одной зоны одного основного ВРИ на другой основной ВРИ не требуется даже разрешение администрации или согласие соседей. Тут главное, быть собственником подходящего по площади участка земли!

Разъясняю более подробно этот момент :

До тех пор, пока частные дома находятся в зоне для ИЖС на генплане и в картах территориального планирования в Правилах застройки и землепользования (малоэтажная жилая застройка), наши с вами земельные участки инвесторам не интересны. Вы как обычный кусочек хлеба, который можно съесть, если уж очень голоден:

В настоящий момент наши земли ИЖС не слишком вкусны для инвесторов, потому что если вдруг кто-то в вашем районе СЕЙЧАС (до принятия нового проекта генплана) захочет построить, к примеру, пансионат, то ему придется долго и нудно (с подмазыванием соответствующих «санок» для лучшего скольжения) скупать земли ИЖС, объединять их в один участок нужной площади, выходить на публичные слушания для смены функциональной зоны в генплане, затем получать разрешение на строительство и т.д. И весь этот процесс может застопориться по многим причинам, начиная от недовольных жителей города-курорта и заканчивая сменой сотрудников администрации, заинтересованных в этом процессе.

А вот если будет принят генплан со смешанной зоной, где на одной территории по желанию правообладателя можно будет ЗАКОННО построить или дом ИЖС, или пансионат (или любой другой объект санаторно-курортного назначения), без всяких бумажных проволочек, то нынешние земли ИЖС превращаются уже не в простой кусочек хлеба, а в бутерброд с красной икрой… для инвесторов:

Иными словами, после создания «смешанной» зоны и принятия такого проекта генплана, заинтересованному в постройке санаторно-курортного объекта инвестору надо будет просто скупить земельные участки в нужном районе, объединить в один большой участок, взять выписку из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности), которая представляет из себя выписку из ПЗЗ, и подать соответствующее заявление через МФЦ о смене вида разрешенного использования земли, после чего без всяких «подмазываний санок» он сможет ЗАКОННО получить разрешение на строительство, да еще и руку ему соответствующие сотрудники администрации пожмут за то, что инвестор помогает превращать Геленджик в курорт мирового уровня .

Видите, насколько проще путь для инвестора при наличии в генплане смешанной зоны?

И ведь именно об этом и говорил губернатор края 1 декабря 2021 года на своей «Прямой линии»:

.

.

  Подводим итоги:

— ни администрация края, ни администрация Геленджика не будут изымать у владельцев ИЖС их участки, так как они нашли другой путь для превращения береговой полосы в курортную зону, в том числе и через создание «смешанной» функциональной зоны в генплане (что намного проще и дешевле, чем идти по пути комплексного развития территории с бюджетным финансированием, подразумевающим принудительное изъятие земли),

— после перекрашивания в «смешанную» зону, где в основных ВРИ будут и ИЖС, и санаторно-курортное назначение земли, эти участки станут более «вкусными» для инвесторов,

— инвесторы, скорее всего, действительно захотят скупить земли у собственников ИЖС, и, возможно, по хорошей цене (надеемся, что бандитские 90-е годы возвращаться сейчас в Геленджик не будут). Но какие именно районы их заинтересуют в Геленджике и в наших курортных поселках, и когда это произойдет, никто не знает.

— «смешанная» зона выгодна:

• инвесторам, желающим скупить земли в Геленджике и, может быть, что-то на них построить из объектов санаторно-курортного комплекса,
• владельцам зем.участков, желающим продать свою землю хоть кому-нибудь,
• администрации города, которая получит похвалу от губернатора за правильно выполненные указания,
• администрации края, которая получит платежи от инвесторов на законных основаниях.

— «смешанная» зона НЕ выгодна:

• владельцам частных жилых домов, которые не хотят продавать свои участки и планируют здесь жить поколениями, при этом имея полное право сдавать свои помещения по договору найма отдыхающим в любое время года (хотя могут и не сдавать, а просто проживать в своих домах — это их законный выбор).

— «смешанная» зона сохраняет за собственниками земли право на реконструкцию уже существующих на ней объектов в соответствии с видом разрешенного использования (то есть если у вас земля для ИЖС и законно построенный на нем частный дом, то и реконструировать вы его можете как индивидуальный жилой дом). Это же право у собственников есть и сейчас, пока по действующему генплану их участки находятся в зоне ИЖС (малоэтажной жилой застройки),

— в «смешанной» зоне сохраняется для собственников участков ИЖС право наследовать, продавать и покупать землю и строения, а также сохраняется право проживать в своем индивидуальном жилом доме, пока вы им владеете,

— и в «смешанной» зоне и в зоне малоэтажной жилой застройки вы сможете построить на своей земле тот объект, который разрешен Правилами застройки и землепользования для вашего вида разрешенного использования земли.

  Ну а теперь о самом главном .

На 9 декабря 2021 года администрация города-курорта Геленджик до сих пор:

— НЕ озвучила перечень основных и условных видов разрешенного использования земли для «смешанной» зоны,

— НЕ показала новые карты зонирования с учетом «смешанной» зоны.

Что же касается зонирования береговой полосы шириной в 500 метров, то, если опираться на слова губернатора края («Прямая линия» от 1 декабря 2021 года), первые 200 метров от уреза воды в обязательном порядке должны стать курортной зоной. Поэтому можно предположить, что следующие 300 метров как раз и окажутся в «смешанной» зоне, предлагаемой администрацией города-курорта.

******

Источник иллюстрации к статье (картина «Геленджик. Спуск к морю») — https://dksenia.ru/