Статистика по самострою для Геленджика:

«В настоящее время на рассмотрении в судах различной юрисдикции по исковым заявлениям администрации города-курорта Геленджик находятся 43 дела о сносе самовольных многоквартирных домов, 14 дел о приостановке строительных работ до устранения нарушений градостроительного законодательства, 2 дела о возложении на застройщиков обязанностей по вводу объектов в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 градостроительного кодекса Российско Федерации.

На исполнении у судебных приставов находится 10 вступивших в законную силу решений судов о сносе самовольных построек, 12 решений о приостановке строительства до устранения нарушений градостроительного законодательства«.

Источник информации — газета «Прибой» № 121 от 09.10.2014 года

Как видите, не все, кто строит дом сам, смог довести этот процесс (это я о возведении здания) до конца, то есть до оформления его в собственность.

Почему же то или иное здание попадает сначала в список самостроя, а затем оказывается предметом судебного разбирательства?

В 80% случаев причина в том, что владелец земельного участка, не предназначенного для возведения того или иного объекта, решает рискнуть и обойти Закон, чтобы построить здание иного назначения. Получает не у всех и не всегда (особенно, если нарушение значительное и видимое).

Остальные 20% приходятся на долю застройщиков, не соблюдающих «пятно застройки», этажность здания и прочие архитектурно-строительные требования.

Итак, как не попасть в список самостроя, если Вы планируете возвести многоквартирный дом.

На самом деле все очень просто.

Если у Вас есть земельный участок (или Вы только собираетесь его приобрести), не поленитесь, внимательно прочитайте свидетельство о собственности на него. Вас должна интересовать строчка, в которой указана категория земель и вид разрешенного использования. Если там написано «для индивидуального жилищного строительства», а не для «многоэтажной жилой застройки», то строить многоквартирный дом Вам нельзя.

Что делать в такой ситуации, если Вы все же планируете построить многоквартирный дом, а потом эти квартиры продать (по окончании или во время строительства)?

Прежде всего Вам надо изменить имеющийся вид разрешенного использования на необходимый. Для этого сначала обращаетесь в местную архитектуру для консультации (начните прямо с главного архитектора), а затем готовите самостоятельно (или с помощью хорошего юриста) пакет необходимых документов. При этом следует помнить, что не всегда решения будут в пользу владельца земельного участка, особенно, если вокруг Вашей земли расположены индивидуальные жилые дома.

Помните, если найденный Вами юрист говорит, что Вы можете смело начинать строиться, а все вопросы с узаконением объекта он урегулирует потом через суд, то от такого юриста следует бежать и не оглядываться . Если потом эта «авантюра» сорвется (ну не сможете Вы дать взятку «нужным» людям и получить на руки необходимые Вам документы), то с юриста Вы ничего не спросите и не взыщите .

Что делать, если поменять вид разрешенного использования земли не получилось?

Если не хотите потом сносить свой достроенный (или почти достроенный) дом по решению суда за свой счет, ни в коем случае не начинайте строительство здания.

Существует всего два выхода из создавшегося положения:

— первый — продать данный участок и попробовать приобрести или взять в аренду земельный участок с нужным видом разрешенного использования;

— второй — построить не простой многоквартирный дом, а, к примеру, таунхаус.

«Таунхаус  — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило с изолированными входами (то есть без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник«.

При возведении таунхауса деление дома на отдельные секции происходит по вертикали, а не по горизонтали. Однако в дальнейшем, если Вы решите продать одну такую «квартиру», то в документах будет значиться доля в доме. При желании, позднее можно будет и земельный участок разделить по количеству поместившихся на нем таунхаусов.

Какие требования следует ОБЯЗАТЕЛЬНО соблюдать при строительстве домов (как индивидуальных, так и многоквартирных)

Основных требований не так уж и много:

1. Не начинайте строительные работы, если Вы не получили:

— технические условия на фактическое потребление электроэнергии, воды и газа;

— разрешение на строительство (того здания, которое Вы действительно планируете возвести);

- проектную документацию — на индивидуальный дом по Закону предоставлять проект в архитектуру от Вас не требуется, но иметь его у себя желательно (если не доверить проектирование дома специалистам, то Вы рискуете получить в итоге здание, не пригодное для жилья в силу своей небезопасности — не забывайте, что Геленджик — это сейсмически опасный район);  а вот для многоквартирных домов наличие проектной документации обязательно.

2. Никогда не возводите дом слишком близко к границам земельного участка (вокруг индивидуальных домов должно быть не менее 3-х метров свободной от построек Вашей земли, а вокруг многоквартирных - еще больше).

3. Не забывайте, что у тех, кто будет жить в Вашем доме, в 100% случаев будут личные автомобили, поэтому сразу отведите место для их стоянки (в пределах земельного участка, а не на городской улице).

Строим дом сами: материалы и конструкции

Жестких требований к тому, из чего строить индивидуальный дом, нет.

— фундамент может быть как ленточный, так и свайный;

— стены (несущие конструкции) — бетонные, кирпичные, каменные, блочные;

— перекрытия — монолитные или сборные;

— утеплитель — лучше всего негорючий, но подойдет и полистирол (если его окружить негорючим материалом со всех сторон).

Полистирол — искусственно созданный материал, используемый в строительстве в основном в качестве плитного утеплителя. Однако полистирол может выпускаться также и в гранулах и использоваться для засыпки замкнутых «карманов» внутри негорючих конструкций. Если Вас заинтересовал подобный материал, то на сайте http://pro-ptr.ru/ где купить полистирол в гранулах указано очень подробно. Там же Вы сможете получить и консультацию (по телефону), если у Вас возникли какие-либо вопросы.

Другое дело — дом многоквартирный. Тут лучше положиться на специалистов проектной организации — они лучше знают все строительные нормы и подберут Вам наиболее выгодный в финансовом плане вариант. Заказывать проект лучше в крупной проектной организации, которая уже разрабатывала подобные проекты и по ним были построены дома (на данный момент уже сданные в эксплуатацию).