Почти месяц прошел с момента проведения последних слушаний по проекту генплана Геленджика, по которому в администрацию города-курорта было подано более 10 тысяч заявлений граждан с предложениями и возражениями. Со слов представителей администрации города мы знаем, что работа по рассмотрению этих заявлений ведется, но, к сожалению, результаты этой работы так нигде и не были объявлены, так же как нигде не были размещены протоколы публичных слушаний.

Последняя встреча представителей администрации Геленджика и инициативной группы жителей по проекту генплана должна была состояться в пятницу 10 декабря, но ее отложили на неопределенный срок. А ведь дата рассмотрения проекта генплана депутатами нашей Городской Думы 24 — 25 декабря 2021 года все ближе…

Геленджик, 13 декабря 2021 года, генплан: видеообращения к Президенту РФ, диалог с читателями сайта

Читатели моего сайта стали не только оставлять комментарии под статьями, посвященными проекту генплана, но и писать мне на электронную почту. Я благодарен вам всем за интерес к моим статьям и, возможно, вместе нам удастся добиться положительных сдвигов в вопросе внесения изменений в генплан курорта в соответствии с пожеланиями жителей, а не олигархов, решивших приобрести земли в Геленджике.

Хотелось бы также, чтобы информацию для размещения на сайте мне присылали не только активисты Тонкого мыса, но и других районов города и курортных поселков, чтобы как можно больше людей были в курсе происходящего, особенно по встречам с представителями администрации.

******

  Письмо:

Добрый день, Олег!

Обращаюсь к Вам, поскольку Вы грамотно и всесторонне описываете ситуацию с новым генпланом Геленджика. Вы, если не ошибаюсь, уже обращали внимание общественности на то, что изъятие земли у граждан администрация может осуществить и без нового генплана. Это верно. Однако новый генплан может существенно упростить эту процедуру, а главное, дать в руки администрации финансовый инструмент. У власти нет денег, чтобы при изъятии земли массово выплатить компенсации. Если новый генплан принимается, следующим шагом они, скорее всего, введут процедуру Комплексного развития территорий. Недаром вышел документ: Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28 октября 2021 г. N 751 «Об отдельных мерах по правовому регулированию в целях обеспечения комплексного развития территорий в Краснодарском крае». Эта процедура перекладывает обязанность по выплате компенсаций на инвестора. Задача администрации обеспечить соответствие функционального назначения земель в генплане функции комплексного развития. Если по КРТ планируется гостиничный комплекс, то на генплане здесь не может быть зоны жилищного строительства. Но если генплан в данном месте предполагает пусть даже смешанную зону «Жилье-рекреация», то путь для «гостиничного» КРТ открыт. То же самое касается общественно-деловых зон. Вот почему администрация, якобы идя на уступки, предлагает смешанные зоны. Думаю, что информация о прямой связи: Генплан-КРТ-Изъятие земель должна стать достоянием общественности.

С Уважением,  Андрей, житель Геленджика с 1961 года.

Мой ответ:

Добрый день! Спасибо за письмо. К сожалению сейчас мы с вами не можем быть уверены в том, по какому сценарию дальше будут развиваться события. По факту мы можем наблюдать, что проект генплана готовит почву для инвесторов, заинтересованных в выкупе земель в прибрежной зоне. Однако губернатор дал ясно понять, что для края предпочтительней, чтобы сделки осуществлялись напрямую между отельерами (инвесторами) и нынешними собственниками земли. Это позволит избежать дополнительной нагрузки на инвесторов, которая бы накладывалась при комплексном развитии территории, когда застройщика обременяют дополнительными затратами на строительство общественных или социальных объектов. Лично мое мнение, что нам надо отстоять зону ИЖС, только это защитит нас от скупщиков земли.

С уважением, Олег.

*****

Мы нашли документ, о котором ведет речь автор письма — Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28 октября 2021 г. N 751 «Об отдельных мерах по правовому регулированию в целях обеспечения комплексного развития территорий в Краснодарском крае». Вы можете прочитать его ЗДЕСЬ. Данное постановление было принято в соответствии с федеральными нормативными документами, однако оно является лишь промежуточным звеном, возлагающим на соответствующие ведомства определенные задачи. О том, в отношении каких конкретно территорий край планирует принять решение о комплексном развитии, в данном Постановлении информации нет. Поэтому мы не можем сказать, попадут ли в этот перечень территории прибрежные районы Геленджика (та самая 500-метровая зона вдоль берега моря, из которой на проекте генплана пропала зона ИЖС) или комплексное развитие территорий будет направлено на другие города и районы.

Так же хотелось бы напомнить, что в Градостроительном Кодексе РФ комплексному развитию территории отведен целый раздел, в котором строго оговариваются условия изъятия земельных участков:

Градостроительный Кодекс РФ

Статья 65. Виды комплексного развития территории

4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.

8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:

3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;

Основываясь на данной статье, лично я сомневаюсь, что администрация города-курорта Геленджик пойдет по таком сложному пути в прибрежной зоне. Гораздо проще поступить так, как они (администрация города) предлагают сейчас — изменить зону на «смешанную» и тем самым облегчить путь «отельерам» (инвесторам), желающим приобрести эти земли (подробнее об этом мы писали ЗДЕСЬ).

*****

  Письмо:

Если посмотреть на карту Генплана, то большая часть сейчас свободной незастроенной земли, предлагаемой к «освоению» в Геленджике и Дивноморском под жилье и новые соцобъекты, в основном принадлежат ЗАО АФ «Дивноморское», некоторые даже еще числятся землями с/х назначения. Кто является собственником АФ, можно только догадываться. Включение этих земель в Генплан было возможно только с согласия собственника, что подразумевает его заинтересованность в этом. Передача сотен гектаров земли администрации в виде подарка ? Тогда об этом бы трубили все центральные ТВ-каналы как о новых «бесплатных» яйцах Фаберже Вексельберга. Кроме земли у моря с коммуникациями на обмен ничего нет, так что выкуп этих участков у собственников планируется за счет бюджета в рамках комплексного развития территории. Хотелось бы ошибаться, но я не верю в добрых миллиардеров и чиновников. Статьи у Вас интересные и познавательные.

Автор — Александр

Мой ответ:

Добрый день! У нас нет информации по землям ЗАО АФ «Дивноморское», но если посмотреть по кадастровой карте, но эти земли уже поменяли свое целевое назначение. Что же касается выкупа земли вдоль берега, то это будут делать «отельеры» за свой счет, как сказал губернатор края во время своей «Прямой линии». А как это будет происходить по факту — неизвестно. Спасибо за письмо.

С уважением, Олег

******

Земли в Геленджике, о которых идет речь, действительно ранее принадлежали ЗАО АФ «Дивноморское». Кто является их собственником в данный момент, сказать сложно (возможно, муниципалитет). Но стоит понимать, что те объекты, что запланированы строительством в этом районе, на данный момент не могут быть обеспечены коммуникациями. А это означает, что в ближайшие годы здесь ничего строить не будут, так как подведение коммуникаций требует очень больших затрат.

Вот так эти земли выглядят на кадастровой карте:

А так эти земли выглядят в проекте генплана, который был представлен на публичные слушания месяц назад:

Красиво нарисовано: и школы, и детские сады, и объекты соц.обслуживания, и зрелищные организации, и клубы, и спортивные сооружения .

*****

  Комментарий на сайте, оставлен Марианной:

Вот вы, вроде, разобрались в понятиях и определениях всех зон и категорий земель. Но продолжаете оперировать несуществующими терминами. Нет такой зоны ИЖС ни в одном кодексе. ИЖС — это вид разрешённого использования и никакой генплан его не изменит на существующих участках. Зона же (что функциональная, что территориальная) — просто жилая (с градацией по этажности). Ведь с самого начала людей это и сбивает с толку, что упорно все называют «зона ИЖС». Причем на всех уровнях. Хорошо хоть вы не приплетаете сюда ст.8.8 КоАП, которая к смене функциональной зоны вообще не имеет отношения. А на счёт того, что эмоции затмили разум, вы правы абсолютно! Мало кто подошёл к решению проблемы с холодным рассудком и пожелал разобраться самостоятельно, а не под давлением чатов и блогеров с Ютуба.

Мой ответ: 

Я употребляю термин «зона ИЖС», так как это более понятная терминология для большинства жителей.

Если вы читали внимательно, то я в этой статье (ССЫЛКА) даю еще и формулировку из действующих в настоящий момент ПЗЗ «зона малоэтажной жилой застройки», в основной вид разрешенного использования в которой включен ВРИ «для ИЖС».

К тому же вряд ли кто-то будет покупать участки, на которых сейчас стоят многоквартирные многоэтажные дома, чтобы построить там пансионат. Поэтому под удар, по-моему мнению, попадают именно участки для ИЖС, а также те участки, на которых сейчас возведены многоквартирники с долевым участием в собственности, земли которых не изменили свой статус на ВРИ 2.5 «Среднеэтажная жилая застройка».

А вот в проекте генплана Геленджика, который был представлен на публичные слушания, функциональная зона ИЖС есть — она называется «зона застройки индивидуальными жилыми домами».

*****

  Комментарий на сайте, оставлен Светланой:

На встрече с депутатом ЗСК Краснодарского края на вопрос откуда взялась в ч. 5 п. 3 ст. 27 ГрК Краснодарского края 500м зона, он ответил на основании ст. 65 ВК РФ. Хотя в самой статье ГрК ссылки на это нет. Поэтому я убеждена, что губернатор не может росчерком пера установить ЗОУИТ без фундамента в виде федерального законодательства.

Мой ответ:

Депутат, похоже, вообще не в курсе данного вопроса . Ширина в 500 метров, о которой идет речь — это просто случайное совпадение размеров для двух зон — зоны курортного строительства (установленной Градостроительным Кодексом Краснодарского края), и водоохранной зоны для моря (установленной Водным Кодексом). Просто совпали цифры, а теперь из-за этого возникла путаница. Водоохранную зону вы можете увидеть на кадастровой карте (не только вдоль моря, но и вдоль рек), она выделена зеленым цветом, и ее появление никак не связано с решением губернатора.

*****

На этом новости по проекту генплана Геленджика на сегодняшний день завершаются.

Еще раз напоминаю, что на данным момент администрация города не только не показала нам с вами новые карты зонирования территории, но также не представила расшифровку по объектам, которые можно будет возводить в предложенной ими «смешанной» зоне. Кроме того, до настоящего времени администрация города не опубликовала ни протоколы публичных слушаний, ни протоколы заседаний комиссии по рассмотрению заявлений граждан, поданных по проекту генплана. А до заседания Городской Думы, на которой будет принят или не будет принят проект генплана города-курорта Геленджик, осталось всего 10 дней (информации о переносе рассмотрения данного вопроса депутатами также не поступало).

*****

 icon-arrow-circle-right Жители Дивноморска и Кабардинки выпустили свои видеообращения к Президенту РФ

.

.

.