Генплан Геленджика: примерный план действий для жителей, чьи права он ущемляет (ноябрь 2021 года)

Написал admin Александр в 10 Ноябрь 2021, 19:37

Вот уже почти три недели Геленджик лихорадит из-за проекта Генплана, который для нашего курорта разработала проектная организация Питера, руководствуясь указаниями… (чьи были указания и как они звучали, к сожалению, я не знаю , но результат вышел явно в не в пользу жителей). Кроме того, в процессе обсуждений, выяснилось еще два странных факта — это возникшие по неведомым причинам ограничения прав на земельные участки по ст.56.1 ЗК РФ и понизившаяся кадастровая стоимость. В итоге в головах жителей на сегодняшний день такая «каша» образовалась, что мы решили попытаться хотя бы немного разобраться в том, что и как должны делать жители нашего курорта, чтобы отстоять свои права.

Генплан Геленджика: примерный план действий для жителей, чьи права он ущемляет (ноябрь 2021 года)

Проект Генплана Геленджика

До 16 ноября 2021 года все свои силы возмущения (если вы попали в число жителей, чьи права он ущемляет) необходимо «бросить» на внесение изменений в проект генплана.

Итак, основные изменения, которые предлагает данный проект генплан — это изменение функциональной зоны «для ИЖС» на «общественно-деловую» и «рекреационную — зона отдыха» в 500-метровой зоне от берега моря. Именно это изменение может привести к тому, что владельцы индивидуальных жилых домов в этих новых зонах лишатся:

— права на реконструкцию дома, как объекта индивидуального строительства,

— права на возведение индивидуального жилого дома на своем участке земли (как на пустом земельном участке, так и после сноса старого непригодного для проживания дома).

Подробнее этот вопрос с выдержками из нормативных документов Российской Федерации и Краснодарского края мы разбирали ЗДЕСЬ.

О том, могут ли у вас изъять землю за копейки, мы поговорим с вами в конце статьи с выдержками из действующих нормативных документов РФ.

Кстати, «потеря» участков для ИЖС на карте проекта генплана города несет в себе еще и глобальные последствия: нет жилья — нет нужного количества садиков, школ, доп.образования и т.д.

Что надо сделать, если вас не устраивает смена функциональной зоны для вашего земельного участка? Первое — это подать заявление (примерный текст найдете ЗДЕСЬ). Второе — обязательно присутствовать на публичных слушаниях в своем населенном пункте, что озвучить свой протест (как это сделать правильно, написано ЗДЕСЬ; график публичных слушаний размещен ЗДЕСЬ). Последний день приема заявлений по проекту генплана — 16 ноября 2021 года. По Геленджику, как населенному пункту курорта, публичные слушания пройдут 16 ноября (подробности и ответы на ваши вопросы ЗДЕСЬ).

Если все участки под ИЖС вернут свою «желтенькую» окраску и вновь станут зоной для индивидуального жилищного строительства в проекте Генплана, то это будет означать, что никакого ущемления прав владельцев данной собственности (о которых мы написали чуть выше) в ближайшее время (до очередного генплана ) не предвидится. Но все может быть не так уж радужно, потому что все мы понимаем, что смена функциональных зон в проекте генплана преследовала определенные цели, не совпадающие с целями простых жителей нашего города.

При этом не стоит забывать, что итоговое решение по проекту генплана ближе к концу года будут принимать городские депутаты на своем заседании, поэтому так важно, чтобы они были на стороне жителей.

Правила застройки и землепользования

Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) корректируются вслед за генпланом (до этой стадии в Геленджике пока не дошли, она ожидается позже, о чем мы обязательно сообщим на страницах нашего сайта).

Именно в ПЗЗ перечисляются все виды разрешенного использования земельных участков для функциональных зон, указанных в генпланах населенных пунктов.

В настоящее время, как и было подтверждено документально по проекту Генплана ЗДЕСЬ, ни в общественно-деловой зоне, ни в рекреационной зоне вид 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства» (по Классификатору от 2020 года) в перечень видов разрешенного использования не включен (а это автоматически приводит к ущемлению прав собственников, о которых мы писали чуть выше).

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие — нет, и что конкретно можно строить на территории.

Источник — разъяснения Росреестра на сайте https://frskuban.ru/

Как один из вариантов развития событий мы рассматриваем ситуацию, когда администрация города, не меняя «окраску» предложенной общественно-деловой зоны на «желтенькую» зону для ИЖС на картах проекта Генплана, добавит вид разрешенного использования 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства» в документы генплана (в таблицу с пояснениями к картографическим материалам, в которой указаны виды разрешенного использования по функциональным зонам) и в ПЗЗ в раздел «Градостроительный регламент зоны общественно-деловой застройки (ОД)». Сделать они это могут опираясь на ст.35 Градостроительного Кодекса РФ. И этот вариант тоже избавляет владельцев индивидуальных жилых домов от ущемления их прав, о которых мы писали выше.

Статья 35 Градостроительного кодекса. Виды и состав территориальных зон.

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

А вот если ваш земельный участок на генплане так и останется в рекреационной зоне, то в ПЗЗ для него точно НЕ будет нужного вам вида разрешенного использования (2.1 для ИЖС), так как эта же статья 35 ГрК РФ строго ограничивает, что может размещаться в этой зоне:

Статья 35 Градостроительного кодекса. Виды и состав территориальных зон

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

А это значит, что ваши права, как собственника земли под ИЖС в рекреационной зоне будут «слегка» ущемлены. Кстати, только из-за смены функционально зоны на рекреационную на генплане насильно выселять вас и сносить никто не имеет права, а вот ограничения в виде запрета на реконструкцию и новое строительство будут наложены архитектурой нашего курорта в полном соответствии с законом (подробнее ЗДЕСЬ). Именно поэтому так важно, что бы все владельцы участков, попавших в рекреационную зону, но желающих остаться ИЖС, написали и подали заявления о своем несогласии с предложенным проектом генплана вариантом до 16 ноября 2021 года (напоминаю, что примерный текст заявления мы разместили ЗДЕСЬ).

Есть и еще один вариант разрешения сложившейся ситуации. В полном соответствии с законом:

Статья 35 Градостроительного кодекса. Виды и состав территориальных зон.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

То есть зона на генплане и в ПЗЗ может быть обозначена, к примеру, не только как «общественно-деловая» или «рекреационная». Она может называться (пример я взял из ПЗЗ города-курорта Анапа) «Зона общественно-жилой особо плотной застройки исторического центра», «Зона плотной общественно-жилой застройки» или еще как-нибудь (все зависит от фантазии тех, кто пишет проект ПЗЗ), но в любом случае в этих зонах могут спокойно сосуществовать и частные жилые дома, и пансионаты, и гостиницы и другие объекты, включая школы, детские сады и т.д. То есть зоны, в принципе, должны фиксировать существующее положение вещей (виды разрешенного в данный момент использования земли) и не ущемлять права владельцев земельных участков, а уже во вторую очередь они должны определять планируемое развитие этой территории. И, думаю, если бы в проекте генплана «исчезнувшие» индивидуальные жилые дома проектировщики бы «переместили» в «курортно-жилую зону» с сохранением всех прав, никто бы и не возмущался, ведь тут каждый бы знал, что его права администрация города не пытается нарушить или ограничить.

Идем дальше.

Ограничения по ст 56 и 56.1 ЗК РФ, «всплывшие» в выписках из ЕГРН на земельные участки

Об этом у меня есть отдельная статья, которую вы можете прочитать ЗДЕСЬ.

Сейчас я лишь приведу выводы из этой ситуации:

1. Как разъяснил Росреестр, стать 56.1 попала «прицепом» в ЕГРН из-за технической недоработки классификатора Единой системы управления нормативно-справочной информацией Росреестра. Они уже отправили соответствующее письмо в профильное Управление центрального аппарата Росреестра России, ответственное за наполнение справочников ЕС УНСИ, чтобы внесли изменения и «отцепили» случайно попавшую ст.56.1 от нужной ст.56 ЗК РФ (ограничения по этой статье подавало Кубанское бассейновое водное управление, руководствуясь ст.65 Водного Кодекса РФ).

2. Администрация города-курорта Геленджик к появлению ограничений по ст.56 и 56.1 отношения действительно не имеет. И к проекту Генплана, который сейчас проходит публичные слушания, эта «лишняя» статья отношения не имеет. Ответственное лицо за возникшие недоразумения — Росреестр.

3. Пугаться попадания в водоохранную зону владельцам индивидуальных жилых домов не стоит — все требования сводятся только к устройству канализации.

4. Никто никого выселять, ориентируясь на неправильно внесенные данные по ограничениям прав в информацию ЕГРН Росреестра, не планирует. Землю отбирать на этом основании (из-за ошибочной информации об ограничениях прав, появившейся в ЕГРН) никто по действующим Законам не может.

Поэтому панику по поводу ограничений прав по ст.56 и 56.1, указанных в выписках ЕГРН, сейчас следует прекратить. И до 16 ноября 2021 года решаем вопросы только по проекту Генплана Геленджика. По ограничениям, указанным в ЕГРН, следует дождаться, пока Росреестр разберется со своими техническим проблемами. Если после этого ограничение по ст.56.1 по всему краю, включая Геленджик, не исчезнет автоматически, тогда и надо будет действовать дальше. Мы обязательно будем освещать ситуацию с ограничениями, занесенными в данные ЕГРН, на нашем сайте.

О выплатах при изъятии земельных участков

Конечно, вопросы о том, будут выселять или не будут выселять тех, кому не повезло сохранить в проекте Генплана функциональную зону ИЖС, возник не на пустом месте. Никто не может понять (это я про жителей города-курорта Геленджик), зачем вообще надо было так нагло менять функциональные зоны, ведь, если задуматься, они (администрация города-курорта) ничего, кроме народного волнения этим не вызвали. Да, предположим, какой-нибудь олигарх положил глаз на наши с вами земли. Но кто ему мешает просто скупить их у нас по нормальной цене? А если на этих землях что-то планирует строить муниципалитет, так пускай представитель администрации подробно нам о своих планах расскажет, представит 3D макет, объявит, какие места нам могут предоставить для переселения и т.п.

О том, в каких случаях у вас могут изъять землю, написано ЗДЕСЬ (подробно и с выписками из нормативных документов), поэтому повторяться не будем. Пока же на вопрос, собираются ли изымать землю у тех, кто попал вместо ИЖС в общественно-деловую или рекреационную зону, представители администрации города-курорта говорят однозначное «НЕТ». Верить или не верить, каждый решает сам. Однако сейчас нет никаких официальных документов, что эти земли действительно собираются изымать для муниципальных или государственных нужд. Хотя стоит помнить, что в нашей стране, если кому-то, наделенному властью или деньгами, что-то понадобилось, то вряд ли его остановят требования жителей или действующие законы.

Кстати, мы тут наши информацию о том, по какой именно — кадастровой или рыночной — стоимости могут в определенных законодательством случаях выкупить у собственников землю органы местной, региональной или федеральной власти для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)

Статья 56.8. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд

2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

7. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

8. При определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
9. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

10. Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

А теперь официальные разъяснения к этой статье:

Комментарий к Статье 56.8 Земельного кодекса РФ

Конституцией Российской Федерации закреплено необходимое условие принудительного отчуждения имущества для государственных нужд — предварительное и равноценное возмещение (ч. 3 ст. 35).

Исходя из ст. 280 ГК РФ, ст. ст. 56.9 и 56.11 ЗК РФ возмещение может осуществляться в денежной или натуральной форме.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; — платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Учитывая, что до настоящего времени нередка ситуация, при которой правообладатели земельных участков не оформили свои права на построенные на таких земельных участках здания, сооружения, либо правообладатели зданий, сооружений не оформили права на земельные участки, ч. ч. 3, 5 — 7 ст. 26 Закона N 499-ФЗ установлены правила определения размера возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости: в этом случае при определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, за исключением объектов недвижимости, которые не подлежат учету при определении размера возмещения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Следует отметить, что согласно судебной практике, сложившейся до введения комментируемой нормы, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5), Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Источник — https://zemkod.ru/glava-7-1/st-56-8-zk-rf

Как видите, выкупная цена при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд- это рыночная цена, а не кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земли

Все уже узнали о том, что несколько лет назад изменилась кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости. Причем уменьшилась она в несколько раз. Хорошо это или плохо?

Мы с вами (чуть выше) уже разобрались, что если вдруг участки будут выкупать для муниципальных или государственных нужд, то кадастровая стоимость на сумму выкупа не влияет.

Зачем нужна «кадастровая стоимость»:

Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);

при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;

для приватизации квартиры;

при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет (для определения суммы налога в этом случае);

при имущественных судебных спорах.

Источник — https://sochi.cian.ru/stati-otsenka-zachem-nuzhna-kadastrovaja-stoimost-zhilja-301143/

Стоит ли сейчас добиваться изменения кадастровой стоимости? Если вы хотите «принципиально» или «на всякий случай» изменить кадастровую стоимость земли и своего дома в большую сторону, то, в принципе, можете подать на ее пересмотр. Уточнить процедуру изменения кадастровой стоимости вы можете в краевом БТИ.

Подведем итоги

1. Прежде всего следует уделить внимание проекту генплана, написанию заявлений по нему (если у вас есть возражения, дополнения, пожелания и т.п.) и обязательному посещению публичных слушаний. Обязательно прочитайте нашу статью ЗДЕСЬ, чтобы правильно зафиксировать свое мнение в протоколе на публичных слушаниях.

2. Возможно, что в ближайшее время администрация Геленджика представит нам измененный проект Генплана с учетом уже полученных ими заявлений граждан. При поступлении подобной информации мы сразу разместим ее на страницах нашего сайта. И вновь всем владельцам частных домов, а также остальным жителям города-курорта Геленджик, надо будет внимательно с ним ознакомиться и убедиться в том что их возражения или пожелания были внесены или не были внесены в этот проект генплана, чтобы определиться с дальнейшими своими действиями.

3. По вопросам ограничений по ст.56.1 следует пока дождаться действий Росреестра по исправлению технической неточности, возникшей по их вине. Сейчас, если хотите, вы можете заказать расширенную выписку из ЕГРН, где будут уже более точно указаны основания для наложения ограничений прав на землю, в том числе и по водоохранной зоне. И еще раз напоминаю, что к проекту генплана, который сейчас проходит публичные слушания, этот вопрос не имеет отношения. За «лишнюю» статью отвечает Росреестр, а не администрация Геленджика.

4. Вопрос, требовать ли изменения кадастровой стоимости своего участка и зданий на нем, каждый решает для себя сам, но помните, что кадастровая стоимость не влияет на выкупную стоимость, если вдруг ваша земля понадобится муниципалитету или государству. И вопрос о размере кадастровой стоимости тоже не имеет отношения к проекту генплана Геленджика, поэтому нет необходимости его задавать на публичных слушаниях по проекту Генплана.