После того, как новый проект Генплана города-курорта Геленджик стал доступен для обсуждения (подробнее ЗДЕСЬ), у владельцев частных домов появились вопросы, почему их земельные участки «перекочевали» в рекреационную зону или общественно-деловую зону, то есть в территории, в которых жилая застройка не предусмотрена законом?
Если вы зададите этот вопрос в архитектуре, или девочкам-консультантам в ДК, или кому-либо в администрации, то, возможно, вы услышите версию, что «это ничего не значит, так было сделано в связи с внесением таких предложений вышестоящими органами, в том числе и для того, чтобы отдыхающие платили курортный сбор» (вариации ответа могут отличаться от приведенного здесь 
, я их немного обобщил). При этом данные лица умалчивают о том, что СМЕНА ЗОНЫ ВЕДЕТ К УЩЕМЛЕНИЮ ПРАВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!
Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне
Итак, начнем с того, что вы — владелец земли, и ваш земельный участок принадлежит вам на праве собственности (которое подтверждают имеющиеся у вас правоустанавливающие документы). Это право охраняется Конституцией РФ (и если ваши права нарушаются, то восстановлением справедливости в нашей стране занимается Прокуратура и Суды). У вас есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, к которому в том числе относится и земельный участок, и дом, который на нем возведен.
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Какие права вы теряете
И все было бы хорошо, если бы разработчики нового генплана Геленджика учли права собственности жителей города на их земельные участки и при разбивке на функциональные зоны ориентировались на по факту уже существующие и закрепленные правоустанавливающими документами виды разрешенного использования земли. Но они сделали не так, а как им захотелось (ну, как им кто-то там настойчиво посоветовал 
).
В итоге, расположенная вдоль берега бОльшая часть земельных участков, которая в настоящий момент относится к виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 по Классификатору), оказалась включенной либо в рекреационную зону или в зону общественно-деловой застройки, в которых строиться, реконструироваться и эксплуатироваться может все что угодно (подробнее об этом ЗДЕСЬ), но только не частные жилые дома.
Вот выписка из Классификатора:
При смене функциональной зоны владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:
— вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
— вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору). Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.
Официальные гостиницы
Однако самым интересным является то, что менять жилую зону на рекреационную или общественно-деловую зону на Генплане у города нет никаких оснований, включая такую «причину», как размещение отдыхающих. Ведь согласно действующего законодательства и разъяснений Росреестра, вы, как собственник жилого дома, можете совершенно спокойно сдавать свои помещения по договору найма, не становясь гостиницей (особенно если под это определение вы не особо и подходите).
А вот если вы переведете свой ИЖС в гостиницу, то:
— здание перестанет быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания, что приведет к невозможности в нем прописаться,
— вы потеряете право на неприкосновенность жилища, так как здание уже не будет вашим жильем по документам,
— ваше здание гостиницы должно будет соответствовать всем градостроительным, противопожарных и санитарным нормам для данного вида объектов,
— ваша гостиница должна будет в обязательном порядке пройти классификацию на «звездность» и т.д.
Потеря глобальных прав при смене зоны
У смены зон есть еще и другие, более глобальные, последствия. Если на Генплане большинство участков (например, Тонкий мыс, центр города, Дивноморское и другие районы) перестанут быть «желтенькими», то есть жилыми, то обитателей этих зон перестанут учитывать при расчете необходимого количества школ, детских садов, учреждений дополнительного образования, и даже при расчете количества общественного транспорта вне курортного сезона.
Все дело в том, что «гостиница» — это место работы и место ведения бизнеса, а не проживания. А гостиницам не нужны детские сады и школы, ведь в них нет жителей, имеющих постоянную прописку в таких зданиях.
Что делать?
Если вы не согласны с тем, что ваш земельный участок без вашего ведома меняет функциональную зону на Генплане и перестает относиться к зоне жилой застройки, то вам необходимо написать о своем несогласии Заместителю председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации МО город-курорт Геленджик Е.А.Семёновой.
Примерный текст:
Рассмотрев проект внесения изменений в генеральный план города-курорта Геленджик (разработанный ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства») выражаю свое несогласие по выполненному в проекте генплана изменению функционального назначения земельного участка, расположенного по адресу: _____________________________________
______________________, кадастровый номер _____________________________, принадлежащего мне на праве собственности, с зоны жилой застройки (по действующему в настоящий момент генплану) на ___________________________ зону (предложенную проектом), так как это приведет к нарушению моих прав на собственность (охраняемых Конституцией РФ), включая права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также возможность реконструировать существующие объекты жилого назначения и возводить новые.
Прошу изменить предложенную проектом генплана по отношению к моему земельному участку ___________________зону на зону застройки индивидуальными жилыми домами (жилая зона), сохранив таким образом существующее зонирование в соответствии с действующим в настоящий момент генпланом Геленджика.
Земельный участок – адрес: ____________________________________________, кадастровый номер ______________________, свидетельство о гос.регистрации права ________________________________________________________________.
В настоящий момент на вышеуказанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом — свидетельство о праве собственности________________________________________________________
Заявление составляется в двух экземплярах. Его следует отнести в Архитектуру города, чтобы его зарегистрировали и на втором экземпляре поставили вам входящий штампик (это гарантия того, что ваше заявление не выкинут в урну).
При желании, вы можете написать коллективное заявление (от себя и от соседей) в Прокуратуру (текст будет немного другой, так как Прокуратура не вносит изменения в Генплан, а следит за тем, чтобы ваши права не нарушались).
Могут ли вас выселить из вашего дома?
Нет, смена функциональной зоны на Генплане не ведет к прекращению ваших прав на собственность, она лишь их ограничивает. Выселить только на этом основании из вашего дома вас не могут. Но стоит понимать, что если ваши участки понадобятся кому-то на федеральном, краевом или муниципальном уровне (для возведения объектов подобного уровня), то лишить вас вашей земли, не относящейся к жилой зоне, намного проще. А тем, кто будет планировать подобное строительство, глубоко плевать на то, что по факту здесь живут люди, а не расположены рекреационные или общественно-деловые здания.
Спасибо! Пожалуйста, опубликуйте примерный текст заявления для прокуратуры!
Для прокуратуры примерного текста у нас пока, к сожалению, нет. Сегодня состоится заседание городской думы, на котором будет подниматься данный вопрос. Там и прокурор будет присутствовать. По результатам сегодняшнего дня, возможно, будут какие-то уточнения.
Это негодяи! Они народ за быдло держат, потому что мы молчим! Что это за страна в которой человек купив собственность, может совершенно спокойно её потерять! Государство стало бандитом! В 2008 году наш дом одним из первых был признан незаконной постройкой в Москве, после 5 лет проживания в нём. Куда я только не обращалась, мне врали все ! ( Не беспокойтесь, это просто попугать и т.д.) дом приговорили к сносу. И вот что смешно они не интересуются средней полосой России, где всё выглядит так, будто война вчера закончилась! Там никому не надо… А вот тут лакомый кусочек.. Ни в какие слушания , как и в выборы я не верю! Уже всё решено.
Они уже все решили и поделили как пирог на куски кому какой, сегодня многие узнали что их дома и земля будет изыматься в пользу государства, в росреестре дали статью 56 и 56.1 ограничение и изъятие в пользу государства. Это беспредел, из людей делают бомжей, занизили кадастровую стоимость в несколько раз чем было, везде растет цена на недвижимость а тут падает у моря цирк.
Здравствуйте.Скажите, а что будет с жителями снт?наша зона зелененькая. Не жилая и не рекреационная.
Мы не сможем проживать на своей земле?
На каждой карте проекта генплана есть сбоку условные обозначения. Посмотрите, что написано напротив прямоугольника с «вашим» цветом. Для СНТ должно быть написано «зона садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан».
Как можно так поступать с людьми??? Людям нагло врут в лицо!!! Людей хотят оставить без жилья!!!!!
Возражения против генплана надо подавать письменно в соответствии с действующим законодательством. Отложите эмоции в сторону — они не помогут добиться справедливости. Наши подсказки — https://yug-gelendzhik.ru/zhiteli-gelendzhika-vozrazhayut-protiv-novogo-proekta-genplana-kurorta-oktyabr-2021-goda/ .
Право собственности должно быть неприкосновенным, а у на что получается, а ничего не получается
Не во всех случаях. Но для осознанного нарушения права собственности должна быть ОБОСНОВАННАЯ важная причина.
Чем решился вопрос на совещании, где присутствовал человек из прокуратуры?
Есть какие-то сдвиги?
У нас нет информации по этому совещанию.
Будет так (или может быть так) как было в Сочи, когда зачищали перед Олимпиадой.
В нашей стране может быть все, что угодно, к сожалению.
А вот нельзя ли узнать автора этой статьи? И узнать на чём он основывался говоря о ограничениях прав владельцев участков со статусом ИЖС? Закон обратной силы не имеет, соответственно, люди как использовали свой участок по статусу ИЖС, так и будут его использовать. Кажется, я нашёл источник обширных городских сплетен, вот только жаль автор Аноним. Почему бы ему не доказать свои слова конкретными правовыми положениями или хотя бы предстваиться?
Автор — я, меня зовут Олег, и вы всю информацию обо мне можете прочитать в шапке сайта. Консультации получали у гл.архитектора и юристов. Ответ на ваш вопрос:
Если ваш участок «переходит» в другую функциональную зону, для которой в ПЗЗ не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как ИЖС, то на вас распространяется п.9 ст.36 Градостроительного Кодекса — https://yug-gelendzhik.ru/pochemu-ischezayut-chastnye-zhilye-doma-na-novom-genplane-gelendzhika-2021-god/ . Иными словами, при вышеописанной смене функциональной зоны на ту, где ИЖС нет ни в основных, ни в условных видах разрешенного использования земли, архитектура имеет полно право на законных основаниях отказать вам в реконструкции, потому что у них другие планы на вашу землю, которые будут официально узаконены в генплане.
Если вы сомневаетесь в правдивости нашей информации, вы можете проконсультироваться по данному вопросу у юристов или в архитектуре других населенных пунктов, не заинтересованных в принятии данного проекта генплана Геленджика.
Получается сейчас ограничили в правах-отказ в реконструкции, отказ в строительстве и тп.
А потом, раз участки входят в генплан и их статус изменён-наложено обременение, при утверждении генплана и при вхождении этой зоны например в зону агрессивного развития или ренновации-участки просто изымут и выдадут владельцам кадастровую стоимость, которую к слову уже пересмотрели и занизили.
К чему-то же всё это ведёт? С пустого места и без планов на будущее этих территорий трогать жителей бы не стали.
Я не могу сказать, что они планируют. Но, да, реконструкция и новое строительство, если генплан будет принят в том виде, в котором его демонстрируют сейчас жителям курорта, в «перекрашенных» зонах будет запрещено на законных основаниях. Если бы они хотели оставить владельцам частных домов их полные права на недвижимость, то вряд ли бы стали менять функциональные зоны. Мысль о том, что они просто не знали, что ограничивают права собственников, выглядит не слишком реальной.
…да в нашей стране любое нарушение прав собственника могут нагло обосновать,защищая интересы власть имущих. Давно разуверился в справедливости при решении проблем,касающимся простых людей
Вы не в курсе, приняли вчера генплан? Или отложили пока?
Если приняли, то это начало конца!
На публичных слушаниях генплан никто и не собирался принимать. Публичные слушания — это обсуждение предложенного варианта проекта генплана с жителями населенных пунктов. По итогам слушаний собираются все заявления граждан, которые потом «отрабатывает» специальная комиссии и вносит (или не вносит) предложенные изменения после индивидуального рассмотрения в генплан. Генплан с внесенными изменениями принимать или не принимать будут в конце декабря 2021 года депутаты нашей городской Думы на своем заседании. https://yug-gelendzhik.ru/gelendzhik-novosti-genplana-18-noyabrya-2021-goda/
вопрос? почему паника? тем более если у вас там дом. вот голый пустырь это проблема. а дом и разрешенка по росреестру в виде ижс никуда не денется.
Вам архитектор сказал что что будет отказана в реконструкции на основании пзз
так ген план это не пзз. пзз может остаться и старый еще на пару лет и более. а новый пзз может быть с учетом всех ваших пожелании.
вот реально интересует что если дома нет , разрешенка по росреестру ижс, по ген плану гостиница а пзз старый(ижс). если получить гпзу зем участка и строить ижс до нового пзз и вводить дом по амнистии уже при новом пзз(где возможно не будет разрешено возводить ижс) что будет?
тоесть фактически ты не уведомляя администрацию о начале строительства и воспользовшись амнистией зарегестрировал дом на земле непригодной для этого по пзз но пригодной для этого по гпзу зу и разрешенки в выписке.
вот тут темный лес ребятки. снос не снос? суды не суды?
Внесение изменений в ПЗЗ — это следующий шаг после принятия генплана. Оба документа должны друг другу соответствовать. Но даже если взять нынешний ПЗЗ, то в ни в общественно-деловой зоне, ни в рекреационной нет ВРИ «для ИЖС», то есть в этих зонах владельцы будут ограничены в реконструкции и новом строительстве индивидуальных жилых домов. Кстати, ни общественно-деловая, ни рекреационная зоны не являются теми «смешанными» зонами, про которые говорила администрация города-курорта и в которые должен быть включен ВРИ «для ИЖС».
Что же касается вашего вопроса, то если вы до принятия нового генплана (пока действует старый генплан) сможете получить разрешение на строительство (сейчас это делается через уведомление и получение ответа на него из архитектуры) индивидуального жилого дома, то вы его спокойно и при новом генплане сдадите в эксплуатацию (т.к. это разрешено законодательно). Но если вы начнете на земле «для ИЖС», которая по принятому генплану будет находиться в общественно-деловой или рекреационной зоне, строить ИЖС (а для этой зоны в новом ПЗЗ не будет указан ВРИ «для ИЖС»), то ваш дом будет признан самостроем и по решению суда вас заставят его снести.
Ну а про «с учетом ваших пожеланий» все, я думаю, уже слышали, когда также говорили про проект генплана. И все знают, чем это закончилось на данный момент.
очень все сложно
у меня был участок где по новому ген плану реакреация а по пзз старому ижс. воот до ноября21года мне не выдавали гпзу(выдавали но без пятна застройки) ссылаясь на несогласованность гпзу21года и пзз лохматого года. и вот звоню я им в декабре и они говорят у нас разъяснения от начальства(ктото чтото разжувал им) и вы подавайте на гпзу и мы вам сделаем все в лучшем виде. (эта история не про геленджик но проблемы идентичны, отдали с 16года на откуп центу и понеслась эта ерунда)
и правда получил гпзу на основе пзз который ну никак не соответствует новому генплану.
то что вы говорите что у вас в пзз нет возможности строить ижс мне не совсем понятно. т.к. у пзз есть свой чертеж с зонами. и эти зоны на чертеже пзз должны пересекаться с зонами указанными в генплане.
и вот по новому генплану все по новому а в пзз все по старому и гпзу выдается по старому пзз. вот и не понятно что такое генплан и имеет ли он вообще силу? раз гпзу на зу выдается по пзз 10летнейдавности
вот это неукладывается в голове.
зачем тогда генплан
Похоже, что у вас ПЗЗ просто не привели в соответствие с генпланом, поэтому такая неразбериха. Но в Геленджике, скорее всего, в карты ПЗЗ внесут изменения в кратчайшие сроки — надо же дать возможность «отельерам» выкупать земли и строиться без лишних проблем.
Добрый день,интересует такой вопрос.Я по новому генплану в зоне отдыха,у меня ври участка «под гостиницу»,код 4.7,на участке жилой дом с пропиской,введен в эксплуатацию более 10 лет назад.Сдаю летом комнаты в найм,ИП.
Вопрос,будет ли требовать администрация перевода здания в нежилое.Возможно ли вообще нахождение такого ври участка в «розовой зоне».
А этого никто не знает. Права требовать у администрации перевода строения в нежилое законодательно нет, так как закон Хованской на частный жилой сектор не распространяется. Но у вас расхождения в правоустанавливающих документах — ВРИ на землю 4.7, а здание зарегистрировано как индивидуальный жилой дом. А при подобном расхождении ваше здание может считаться самостроем, не смотря на то, что у вас на него оформлено право собственности. Вам остается лишь сидеть и ждать. Может быть проблемы вас обойдут стороной
.
Нюанс еще в том,что здание на участке ври 4.7 вводилось в эксплуатацию как Жилое по решению Касационного краснодарского суда.А решение такой инстанции вроде пересмотру не подлежит.Что об этом думаете?
После того как ввели по суду дом ижс. Нужно было шевелится.
Менять разрешенку в документах на землю, скорее всего через суд.
Дальше по решению суда менять 4.7 на ижс в выписке.
И далее писать на несоответствие факта земли с генпланом, с просьбой изменения генплана на конкретно ваш участок
Ждать не стоит. Без вас вряд ли изменят
Нужно делать как есть по документам у вас сейчас.
Писать бумаги навнесения изменения генплана в связи ошибкой допущенной.
Если успевают пзз новое утвердить то и там вносить изменения нужно просить.
Эпопея не на одно десятилетие
Рома
Невнимательно прочитал
Так у вас 4.7 было до генплана. Так а вчем вопрос сейчас?
У вас стоит не то строение
И генплан тут не причём.
До введения нового пзз меняйте 4.7 на ижс.
Пока есть такая возможность.
Или уже нет её?
Да вопрос не простой.Земля была ижс,строился дом ижс.Но город увидел в доме гостиницу и потребовал перевести участок в ври 4.7 и дом в гостиницу,геленджикский суд решил также.Но кассационный суд решил,что дом должен быть введен как ЖИЛОЙ,хотя ври участка так и оставил 4.7.Вот такой вот узаконненый гибрид.Комнаты сдаю,ИП,штрафы за нецелевое использование участка не приходили.
Вопрос-изменение зоны ижс на зону отдыха как может на мне в моей ситуации отразиться.Будет ли иметь значение решение кассационного суда о жилом доме,ведь его решения не пересматриваются
В идеале надо чтобы ВРИ земли совпадало со статусом здания, построенного на участке. Но из-за того, что не очень понятно будущее всех районов, попавших в зону отдыха (рекреационная зона), то тут могут возникнуть проблемы, А могут и не возникнуть, так как сейчас вы в зоне ИЖС по картам ПЗЗ (но не по картам генплана). Если решите попробовать поменять ВРИ земли на ИЖС, надо будет через МФЦ заказать сведения из ИСОГД, а потом на их основании поменять через МФЦ ВРИ земельного участка (если в сведениях из ИСОГД будет указано, что вы все еще числитесь в зоне ИЖС и для нее есть ВРИ 2.1 «Для ИЖС» в основных видах разрешенного использования земли)
Лучше просто менять в мфц. У них есть данные. Если там указано ижс то поменяют. Не тратить время.
Главное чтоб проходила по соткам минимум максимум у ижс устанавливает каждый район для себя